ما در اینجا می خواهیم درباره سرقفلی مغازه که امروزه دغدغه اصلی بیشتر مردم است صحبت کنیم. و اهمیت این موضوع را بسنجیم.
سرقفلی مغازه یکی از مفاهیم مهم در حقوق تجاری است. که بسیاری از کسب و کارها با آن سروکار دارند. این مفاهیم به مستاجرین اماکن تجاری اجازه می دهد تا از نتیجه سال ها فعالیت و اعتبار خود بهره مند شوند. و از حقوق خود در برابر مالک دفاع کنند.
سرقفلی چیست؟
حقی است که به مستاجر اماکن تجاری اعطا می شود. تا از نتیجه فعالیت های خود در آن مکان بهره مند شود این حق شامل مواردی مانند تقدم در اجاره ، شهرت جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار است. که در اثر عملکرد مستاجر به وجود آمده است. به عبارت دیگر سرقفلی به مستاجر اجازه می دهد تا از ارزش افزوده ای که به مکان تجاری داده است بهره مند شود.
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره میکنید، در آن یک فروشگاه لوازم خانگی راهاندازی میکنید و با تلاش فراوان، مشتریان زیادی برای خود دستوپا میکنید.
حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند. در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسبوکارتان جمع کردهاید به نفع خود استفاده میکند؛ در حالی که شما مجبورید به مغازهی دیگری بروید و دوباره همه چیز را از اول شروع کنید.
پس قانونگذاران به این فکر افتادند که این ارزش افزودهی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیردند. و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کنند.
همینجا مشخص میشود چرا سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف میشود؛ زیرا اماکن مسکونی مانندخرید خانه یا آپارتمان در یوسف آباد و مناطق دیگر تهران به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن، چیزی به ارزش و اعتبارش افزوده نمیشود.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر سال 1356 سرقفلی با عنوان(حق کسب و پیشه یا تجارت)شناخته می شد. این حق به مستاجر اجازه می داد تا پس از پایان مدت قرارداد همچنان در مکان تجاری باقی بماند. و مالک نمی توانست او را مجبور به تخلیه کند. اما در قانون جدید سال 1376 مفهوم سرقفلی تغییر کرد، و به حقی تبدیل شد که از جانب مالک به مستاجر منتقل می شود.
اهمیت سرقفلی
سرقفلی به مستأجر این حق را میدهد که در صورت تخلیه مغازه توسط مالک، مبلغ سرقفلی را دریافت کند. این مبلغ نوعی تضمین برای سرمایهگذاری مستأجر در کسبوکار خود است.
سرقفلی مغازه به دلیل سابقه فعالیت، مشتریان ثابت، موقعیت جغرافیایی، و شهرت مغازه، میتواند ارزش مالی کسبوکار را افزایش دهد.
مالک میتواند با فروش یا واگذاری سرقفلی مبلغ قابلتوجهی بهدست آورد. همچنین، در صورت اجاره مجدد مغازه، مبلغ سرقفلی به عنوان یک منبع درآمد اضافی محسوب میشود.
در قراردادهای تجاری، سرقفلی به نوعی توافق منصفانه میان مالک و مستأجر کمک میکند. پرداخت سرقفلی، حق تمدید قرارداد اجاره و ادامه فعالیت را برای مستأجر تضمین میکند.
مغازههایی با سرقفلی بالا معمولاً در مکانهای پررفتوآمد و پرتردد قرار دارند و این موضوع میتواند جذب مشتری و درآمدزایی را تسهیل کند.
سرقفلی یک موضوع حقوقی مهم است و قوانین مشخصی برای تعیین، انتقال، و دریافت آن وجود دارد. مستأجر در صورت پرداخت سرقفلی، حقوقی مثل عدم افزایش اجارهبها یا ادامه فعالیت در مکان تجاری را دارا میشود.
نکات کلیدی سرقفلی مغازه
- قرارداد سرقفلی : برای بهرهمندی از حق سرقفلی، باید قرارداد مشخصی بین مالک و مستاجر منعقد شود که در آن شرایط و مبلغ سرقفلی تعیین شده باشد.
- ارزش سرقفلی: ارزش آن معمولاً بر اساس توافق بین مالک و مستاجر تعیین میشود و معیار مشخصی برای آن وجود ندارد. این ارزش میتواند تا ۸۰ درصد ارزش کل مکان تجاری را تشکیل دهد.
- تمدید قرارداد : برخلاف حق کسب و پیشه، سرقفلی به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمیکند و باید شرایط تمدید در قرارداد مشخص شود.
انواع سرقفلی
عموما به دو نوع تقسیم می شود: سرقفلی مجازی ، سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به مبلغی اطلاق می شود که مستاجر در زمان تنظیم قرارداد اجاره به موجر پرداخت می کند. این مبلغ به عنوان یک حق مالی فقط به صورت نقد پرداخت می شود. و به مستاجر اجازه می دهد که از مزایا ملک تجاری بهره مند شود. این نوع سرقفلی بیشتر به عنوان یک پیش پرداخت برای کسب حق بهره برداری از ملک تجاری شناخته می شود. و وابسته به فعالیت تجاری مستاجر در ملک نیست.
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند. که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی انجام شده است. این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره میدهد.
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
سرقفلی مجازی(حق کسب و پیشه)
این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه ناشی از قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 است. که به مستاجر اجازه می دهد تا پس از پایان مدت قرار داد. همچنان در مکان تجاری باقی بماند و مالک نمی تواند او را مجبور به تخلیه کند این حق به تدریج از فعالیت مستاجر به دست می آید.و شامل مواردی مانند شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار است که در اثر عملکرد مستاجر به وجود آمده است.
عده ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می دانند اما این دو حقوق مجزاست و با هدفی متفاوت شکل گرفته است.

تفاوتهای کلیدی
• سرقفلی واقعی: به صورت یک مبلغ نقدی در ابتدای قرارداد پرداخت میشود و بیشتر به عنوان یک حق مالی شناخته میشود.
• سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه: به تدریج و در نتیجه فعالیت مستاجر به دست میآید و شامل حقوقی مانند تمدید خودکار قرارداد و حفظ مکان تجاری است.
عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب
عوامل مؤثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت
تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت (که به عنوان سرقفلی نیز شناخته میشود) به عوامل متعددی بستگی دارد. این عوامل میتوانند به صورت مستقیم یا غیرمستقیم بر ارزش نهایی تأثیر بگذارند. در ادامه به بررسی مهمترین این عوامل میپردازیم:
۱. موقعیت مکانی ملک
موقعیت جغرافیایی ملک تجاری یکی از مهمترین عوامل تعیینکننده ارزش حق کسب و پیشه است. ملکی که در مناطق پررونق و تجاری واقع شده باشد، به دلیل دسترسی بهتر به مشتریان و امکانات بیشتر، ارزش بالاتری خواهد داشت در مقابل، املاکی که در مناطق کمرونق و دورافتاده قرار دارند، ارزش کمتری خواهند داشت.
۲. نوع کسب و کار
نوع کسب و کاری که در ملک تجاری انجام میشود نیز تأثیر زیادی بر ارزش حق کسب و پیشه دارد. کسب و کارهایی که مشتریان بیشتری جذب میکنند و درآمد بالاتری دارند، معمولاً ارزش بیشتری به ملک تجاری میبخشند به عنوان مثال، رستورانها، فروشگاههای بزرگ و مراکز خدماتی پرمشتری معمولاً ارزش بالاتری دارند.
۳. مدت زمان اجاره
مدت زمانی که مستاجر در ملک تجاری فعالیت کرده است نیز از عوامل مهم در تعیین ارزش حق کسب و پیشه است. هرچه مدت زمان اجاره طولانیتر باشد، مستاجر فرصت بیشتری برای ایجاد ارزش افزوده در ملک دارد این ارزش افزوده میتواند شامل بهبود فیزیکی ملک، جذب مشتریان وفادار و ایجاد شهرت برای کسب و کار باشد.
۴. سرمایهگذاری مستاجر
میزان سرمایهگذاری مستاجر در ملک تجاری نیز بر ارزش حق کسب و پیشه تأثیرگذار است. هرگونه بهبود و تغییری که مستاجر در ملک ایجاد کرده باشد، مانند بازسازی، نصب تجهیزات جدید یا ایجاد فضای جذابتر برای مشتریان، میتواند ارزش ملک را افزایش دهد
۵. شرایط بازار
وضعیت اقتصادی و شرایط بازار نیز از عوامل مؤثر بر ارزش حق کسب و پیشه است. در شرایط رونق اقتصادی، کسب و کارها معمولاً با رشد و شکوفایی بیشتری مواجه میشوند و ارزش افزوده بیشتری ایجاد میکنند در مقابل، در شرایط رکود اقتصادی، ارزش کسب و پیشه ممکن است کاهش یابد.
۶. شهرت تجاری
شهرت و اعتبار کسب و کار مستاجر نیز نقش مهمی در تعیین ارزش حق کسب و پیشه دارد. کسب و کارهایی که به دلیل کیفیت خدمات یا محصولات خود شهرت خوبی دارند، معمولاً ارزش بیشتری به ملک تجاری میبخشند.
مراحل ثبت سرقفلی مغازه
ثبت سرقفلی یک فرآیند حقوقی است که نیازمند دقت و رعایت قوانین مربوطه است. در ادامه، مراحل اصلی آن را توضیح میدهیم:
1. توافق اولیه بین طرفین
توافق بین مالک و مستأجر:
در این مرحله، مالک و مستأجر درباره مبلغ سرقفلی، شرایط پرداخت، مدت اجاره، و سایر شرایط مربوطه توافق میکنند. بهتر است این توافقات بهصورت کتبی باشد.
2. تنظیم قرارداد سرقفلی
مفاد قرارداد:
قراردادی باید تنظیم شود که شامل اطلاعات زیر باشد:
مشخصات مالک و مستأجر
مشخصات مغازه (آدرس دقیق، مساحت، کاربری)
مبلغ سرقفلی
شرایط انتقال یا فسخ
مدت زمان اجاره و سرقفلی
تعهدات طرفین
کمک از وکیل:
استفاده از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی و سرقفلی برای تنظیم دقیق قرارداد پیشنهاد میشود.
3. دریافت کد رهگیری (اختیاری ولی توصیهشده)
قرارداد اجاره و سرقفلی را میتوان در سامانه املاک و مستغلات ثبت کرد و کد رهگیری دریافت نمود. این کار به کاهش اختلافات احتمالی کمک میکند.
4. مراجعه به دفتر اسناد رسمی
تنظیم سند رسمی سرقفلی:
پس از تنظیم قرارداد، طرفین باید به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی انتقال یا ثبت سرقفلی را امضا کنند. این سند به مستأجر حق قانونی در مغازه میدهد.
ارائه مدارک:
مدارک لازم شامل موارد زیر است:
کارت ملی و شناسنامه مالک و مستأجر
سند مالکیت مغازه
قرارداد اجاره
رسید پرداخت مبلغ سرقفلی
5. پرداخت هزینههای قانونی
هزینههای مربوط به ثبت رسمی سرقفلی (مانند حقالثبت و مالیات) باید توسط مالک یا مستأجر پرداخت شود. این هزینهها بسته به ارزش سرقفلی و منطقه مغازه متغیر است.
6. ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک (در صورت لزوم)
اگر سرقفلی بهصورت رسمی به نام مستأجر ثبت شود، اطلاعات آن در اداره ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت میرسد.
7. دریافت سند سرقفلی
پس از اتمام مراحل اداری و قانونی، سند سرقفلی به نام مستأجر صادر و تحویل داده میشود.
کلام آخر
امیدوارم این مقاله به شما در درک مفهوم سرقفلی و اهمیت آن کمک کرده باشد. اگر سوالی دارید یا نیازبه مشاوره بیشتری دارید خوشحال می شویم به سامانه گروه املاک نگین سر بزنید. یا با شماره گیری 92001900(021) با مشاوران ما در تماس باشید.همچنین شما می توانید به دفتر گروه املاک نگین در یوسف آباد تهران مراجعه کنید و در تمامی زمینه های حقوقی و ملکی مشاوره رایگان دریافت نمایید.
اگر به دنبال خرید مغازه یا اجاره غرفه ای هستید که با نیاز ها و خواسته های شما مطابقت داشته باشد می توانید از خدمات این املاک استفاده کنید.
سوالات متداول
1. سرقفلی چیست؟
سرقفلی مبلغی است که مستأجر به مالک پرداخت میکند تا حق استفاده از مغازه یا محل تجاری را به دست آورد. این مبلغ معمولاً به دلیل موقعیت جغرافیایی، شهرت محل، یا امکانات ارائه شده توسط مالک تعیین میشود.
2. تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
سرقفلی: مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به مالک پرداخت میکند و میتواند قابل انتقال باشد.
حق کسب و پیشه: مربوط به حقوق مستأجری است که در طول زمان با تلاش مستأجر برای جلب مشتری ایجاد شده و معمولاً در پایان قرارداد یا هنگام تخلیه پرداخت میشود.
3. آیا سرقفلی قانونی است؟
بله، سرقفلی طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 به رسمیت شناخته شده است. انتقال و پرداخت سرقفلی باید طبق قوانین و با تنظیم قرارداد رسمی انجام شود.
4. آیا سرقفلی قابل انتقال به شخص دیگری است؟
بله، مستأجر میتواند سرقفلی را به شخص دیگری منتقل کند، اما معمولاً این انتقال نیازمند رضایت مالک است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.
5. چه عواملی بر ارزش سرقفلی تأثیر میگذارد؟
موقعیت جغرافیایی مغازه
نوع کسبوکار
شهرت و سابقه فعالیت در محل
میزان تقاضا برای آن منطقه
شرایط قرارداد اجاره
6. نحوه محاسبه مبلغ سرقفلی چگونه است؟
مبلغ سرقفلی معمولاً بر اساس توافق بین مالک و مستأجر تعیین میشود. عواملی مانند موقعیت مکانی، اندازه مغازه، نوع فعالیت، و شرایط بازار تأثیرگذار هستند.
7. آیا میتوان بدون پرداخت سرقفلی مغازه تجاری اجاره کرد؟
بله، اگر مالک بخواهد میتواند مغازه را بدون دریافت سرقفلی اجاره دهد. در این حالت، اجارهبها معمولاً بالاتر خواهد بود.
8. در صورت تخلیه مغازه، سرقفلی چگونه محاسبه میشود؟
اگر مالک بخواهد مغازه را تخلیه کند، باید مبلغ سرقفلی را با ارزش روز به مستأجر پرداخت کند. ارزش روز سرقفلی معمولاً توسط کارشناس رسمی تعیین میشود.
9. آیا میتوان برای سرقفلی سند رسمی گرفت؟
بله، سرقفلی را میتوان در دفاتر اسناد رسمی ثبت کرد و سند رسمی دریافت نمود. این کار امنیت قانونی بیشتری برای مستأجر فراهم میکند.
10. اگر مستأجر اجارهبها را پرداخت نکند، سرقفلی چه میشود؟
در صورتی که مستأجر اجارهبها را پرداخت نکند و تخلف کند، مالک میتواند با مراجعه به مراجع قضایی درخواست فسخ قرارداد کند. در این صورت، وضعیت سرقفلی باید طبق قانون بررسی شود.
11.به شرکت یا سازمان وجود دارد؟
بله، سرقفلی میتواند به نام اشخاص حقوقی (شرکتها) نیز منتقل شود، مشروط بر اینکه این موضوع در قرارداد یا با رضایت مالک ذکر شده باشد.
سلام
میشه مالک پس از دریافت سرقفلی مستاجر رو بیرون کنه؟
سلام دوست عزیز
خیر، مالک نمی تواند مستاجری که سرقفلی پرداخت کرده را بدون دلیل قانونی بیرون کند. مگر اینکه مبلغ سرقفلی به قیمت روز پرداخت شود.
امکانش هست که سرقفلی به ارث هم برسه ؟
سلام دوست عزیز
بله، سرقفلی می تواند به ورثه مستاجر منتقل شود. اما ورثه باید شرایط اجاره و پرداخت اجاره بها را رعایت کنند.
مطالبتون خیلی جذاب بود ممنونم
مطالبتون خیلی جذاب بود ممنونم
سلام دوست عزیز
مچکریم از دیدگاه شما
به سرقفلی مالیات هم میخوره؟
سلام دوست عزیز
بله هنگام انتقال یا فروش سرقفلی مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بردرآمد اعمال می شود. این مبلغ باید توسط مالک یا مستاجر پرداخت شود.