سند عرصه و اعیان ملک از مهم‌ترین اسناد در معاملات ملکی به شمار می‌رود و آگاهی از جزئیات آن می‌تواند نقش کلیدی در تصمیم‌گیری خریداران و فروشندگان ایفا کند. تفاوت میان عرصه و اعیان، نه‌تنها بر ارزش ملک تأثیر می‌گذارد، بلکه در روند تنظیم قراردادها، انتقال مالکیت و حتی دریافت وام مسکن نیز مؤثر است. در این مقاله همراه گروه املاک نگین باشید تا با بیانی ساده و دقیق، مفهوم عرصه و اعیان را بررسی کرده و نکات حقوقی و کاربردی مرتبط با آن را برایتان توضیح دهیم.
سند عرصه و اعیان ملک چیست؟
سند عرصه و اعیان ملک یکی از مهم‌ترین اسناد حقوقی در حوزه معاملات ملکی است که آگاهی از مفاهیم آن می‌تواند در تصمیم‌گیری خریداران و مالکان نقش کلیدی داشته باشد. طبق تعاریف قانونی، به زمینی که ساختمان روی آن ساخته شده است عرصه گفته می‌شود و به خود ساختمان یا بنای احداث‌شده بر آن، اعیان می‌گویند. بر اساس کاربری تعیین‌شده توسط مراجع ذی‌صلاح، هر ملک می‌تواند به صورت مسکونی، تجاری، اداری یا سایر کاربری‌ها تعریف شود.
اهمیت عرصه و اعیان زمانی بیشتر می‌شود که فرد تنها مالک یک واحد (اعیان) در یک مجتمع یا ساختمان چندواحدی باشد. در چنین حالتی، کل زمین ساختمان یا همان عرصه، بین تمام مالکان اعیان به صورت مشاعی تقسیم می‌شود. یعنی مالک هر واحد، به اندازه سهم خود از اعیان، در عرصه نیز دارای مالکیت است. این موضوع در مواردی مانند تخریب و نوسازی بنا اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، چرا که میزان سهم هر واحد از زمین باید مشخص و مورد توافق باشد.
نکته مهم در تفسیر سند عرصه و اعیان ملک این است که مساحت عرصه، همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان، مربوط به زیربنای واحدهایی است که در آن عرصه ساخته شده‌اند. بنابراین، هر چه زمین بزرگ‌تر باشد، سهم مشاعی هر مالک اعیان از عرصه بیشتر خواهد بود. برای مثال، در زمینی با مساحت ۳۰۰۰ متر مربع، سهم اختصاص‌یافته به هر واحد به مراتب بیشتر از زمینی با مساحت ۵۰۰ متر مربع خواهد بود.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
همچنین باید توجه داشت که در سند عرصه و اعیان ملک ممکن است به انباری و پارکینگ اختصاص‌یافته به هر واحد نیز اشاره شده باشد. در صورتی که متراژ پارکینگ‌ها یا انباری‌ها متفاوت باشد، این اختلاف می‌تواند بر میزان سهم هر مالک از عرصه تأثیرگذار باشد. به همین دلیل، بررسی دقیق سند و آگاهی از جزئیات آن پیش از خرید ملک، امری ضروری و هوشمندانه است.
تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت
معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.
ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید
عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی
در مورد سند عرصه و اعیان ملک در زمین‌های اوقافی، شرایط متفاوت‌تری نسبت به املاک دارای سند رسمی معمولی وجود دارد. در این حالت، مالک تنها صاحب اعیان (ساختمان یا بنای احداث‌شده) است و عرصه یا همان زمین متعلق به اداره کل اوقاف و امور خیریه است. به عبارت ساده‌تر، مالک اعیان در زمین‌های وقفی در اصل مستاجر عرصه به شمار می‌رود و مالکیت عرصه برای او ممکن نیست.
مالک اعیان موظف است سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره‌بها به اداره اوقاف بپردازد؛ مبلغی که به استناد مفاد قرارداد و بر اساس توافقات صورت‌گرفته تعیین می‌شود. این اجاره معمولاً به صورت دوره‌ای، مثلاً ۹۹ ساله، تنظیم شده و پس از پایان مدت، امکان تمدید یا بازنگری در قرارداد اجاره وجود دارد. فرآیند نقل‌وانتقال نیز، تاییدیه اداره اوقاف برای صحت معامله الزامی است. حتی اگر سند عرصه و اعیان ملک برای اعیان صادر شده باشد، حق مالکانه‌ای نسبت به عرصه برای فرد وجود ندارد، مگر در قالب اجاره.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
بر اساس تبصره دوم ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰، در صورتی که اعیانی به طور کامل یا جزئی در اراضی موقوفه ساخته شده باشد، هیأت رسیدگی با موافقت متولی وقف و اطلاع اداره اوقاف و با در نظر گرفتن مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف‌علیهم، نسبت به تعیین اجاره زمین اقدام خواهد کرد. همچنین در رأی نهایی، تکلیف اداره ثبت در خصوص صدور سند عرصه و اعیان ملک برای اعیان مشخص شده و اجرت زمین نیز در سند قید خواهد شد.
باید توجه داشت که اراضی وقفی تحت هیچ عنوانی به تملک افراد در نمی‌آید. بنابراین حتی اگر ساخت‌وسازی در این اراضی انجام شود، سازنده تنها می‌تواند سند عرصه و اعیان ملک را صرفاً برای اعیان (یعنی ساختمان) دریافت کند و حق تملک عرصه برای او متصور نیست. از این‌رو بررسی وضعیت وقفی بودن زمین و شرایط اجاره آن، پیش از هرگونه سرمایه‌گذاری یا معامله در این نوع املاک، امری ضروری و حیاتی است.
چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
برای درک بهتر از محتوای سند عرصه و اعیان ملک، لازم است ابتدا با نوع زمین و تأثیر آن بر ارزش عرصه آشنا شوید. نوع زمین نقش کلیدی در ارزیابی سهم عرصه در قیمت‌گذاری ملک دارد و این موضوع مستقیماً در محاسبه قدرالسهم هر واحد از زمین (عرصه) مؤثر است. در ادامه به تفکیک، ارزش عرصه در انواع زمین‌ها بررسی شده است:
• ارزش عرصه در زمین‌های موات
زمین‌های موات، زمین‌هایی هستند که سابقه هیچ‌گونه احیا یا بهره‌برداری ندارند. ارزش عرصه در این نوع زمین‌ها معمولاً بین ۵۰ تا ۹۰ درصد از ارزش روز ملک در بازار متغیر است. علت این درصد بالا، نبود ساخت‌وساز و استفاده قبلی از زمین است که باعث می‌شود ارزش ذاتی زمین بالاتر در نظر گرفته شود.
• ارزش عرصه در زمین‌های بایر
زمین بایر به زمینی گفته می‌شود که در گذشته احیا شده، اما در پنج سال متوالی بدون بهره‌برداری رها شده است. در این نوع زمین‌ها، ارزش عرصه حدود ۲۰ تا ۶۰ درصد از ارزش روز ملک برآورد می‌شود. میزان دقیق آن بستگی به موقعیت ملک، شرایط منطقه و امکان بهره‌برداری مجدد دارد.
• ارزش عرصه در زمین‌های دایر
زمین‌های دایر، زمین‌هایی هستند که سابقه احیا و بهره‌برداری داشته و هم‌اکنون نیز مورد استفاده قرار دارند. در این موارد، ارزش عرصه بین ۵ تا ۳۰ درصد از ارزش روز ملک است. نکته مهم در اینجا تأثیر مستقیم موقعیت جغرافیایی، کاربری زمین و امکانات منطقه‌ای بر تعیین ارزش نهایی عرصه است.
در نتیجه، برای محاسبه صحیح سهم عرصه در ملک، توجه به وضعیت زمین از نظر موات، بایر یا دایر بودن الزامی است. این شاخص در تعیین ارزش کلی ملک و همچنین در تنظیم سند عرصه و اعیان ملک نقش کلیدی دارد. افرادی که قصد خرید یا فروش ملک دارند، باید از مشاوره متخصصان حقوقی در این زمینه بهره‌مند شوند تا دچار ابهام یا ضرر در معاملات خود نشوند.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
صدور سند اعیانی و نکات حقوقی مربوط به زمین‌های اوقافی
یکی از چالش‌های جدی که ممکن است برای سازندگان و مالکین واحدهای ساختمانی پیش آید، موضوع صدور سند اعیانی است. در بسیاری از موارد، ساخت‌وساز انجام‌شده با نقشه‌های مصوب شهرداری انطباق کامل ندارد؛ همین امر سبب می‌شود که شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع کند. بدون گواهی پایان کار نیز امکان ثبت رسمی ملک و دریافت سند عرصه و اعیان ملک وجود نخواهد داشت.
در چنین شرایطی، مالک یا نماینده قانونی می‌تواند با مراجعه به شهرداری و ارائه درخواست به کمیسیون ماده ۱۰۰، فرآیند قانونی بررسی تخلفات ساختمانی را آغاز کند. در صورت صدور رأی مثبت و پرداخت جرایم مربوطه، گواهی پایان کار صادر خواهد شد. سپس مالک می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، درخواست صدور سند عرصه و اعیان ملک را به صورت رسمی ثبت کند.
ساخت‌وساز در زمین‌های اوقافی
از دیگر مسائلی که در زمینه املاک باید به آن توجه ویژه داشت، موضوع زمین‌های اوقافی است. در این نوع املاک، مالکیت عرصه متعلق به اداره اوقاف یا موقوفه مشخصی است و اشخاص فقط می‌توانند نسبت به اعیانی (ساختمان احداث‌شده) ادعای مالکیت داشته باشند. اما در صورتی که ساخت‌وساز بدون مجوز و اطلاع موقوفه صورت گرفته باشد، سازنده هیچ‌گونه حق قانونی نسبت به اعیانی نخواهد داشت و متولی موقوفه می‌تواند با طرح دعوای خلع ید و قلع‌وقمع ساختمان، حقوق خود را احقاق کند.
به همین دلیل، توصیه می‌شود پیش از خرید خانه در یوسف‌آباد یا سایر مناطق، از طریق استعلامات رسمی از اداره اوقاف و اداره ثبت، نوع سند ملک و وقفی یا غیر‌وقفی بودن آن را به‌دقت بررسی کنید. چرا که وجود مشکل در سند می‌تواند در آینده، مانع صدور سند رسمی برای ملک شود یا مالک را درگیر دعاوی حقوقی و قضایی کند.
چگونگی تفکیک عرصه و رسیدگی به دعاوی مربوط به آن
فرآیند تفکیک عرصه یکی از مراحل حساس در مدیریت و انتقال مالکیت املاک است، به‌ویژه در شرایطی که ملک مورد نظر دارای چند مالک یا وارث باشد. این تفکیک، معمولاً با درخواست رسمی مالک یا وکیل قانونی وی آغاز می‌شود. برای شروع، لازم است از شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است، نقشه تفکیکی پلاک مورد نظر درخواست شود.
پس از ارائه مدارک لازم و بررسی ضوابط شهرسازی، شهرداری نقشه مصوب را تهیه و در اختیار مالک قرار می‌دهد. سپس این نقشه برای بررسی بیشتر و تطبیق با اسناد مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارسال می‌شود. پس از آن، مأمور اداره ثبت در محل ملک حاضر شده و پس از بررسی‌های میدانی و تطابق اسناد، گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاورین را صادر می‌کند.
در مرحله نهایی، صورت‌جلسه تفکیکی توسط مأمور ثبت تهیه می‌شود که شامل توصیف دقیق ملک، موقعیت، مساحت و تقسیم‌بندی بخش‌های مختلف آن است. پس از تکمیل این مرحله و پرداخت هزینه‌های قانونی، تفکیک عرصه به‌صورت رسمی ثبت خواهد شد.
دعاوی عرصه و اعیان
دعاوی مربوط به عرصه و اعیان اغلب در مراجعی مانند شهرداری و اداره ثبت اسناد قابل پیگیری و حل هستند. یکی از رایج‌ترین مسائل، زمانی است که وراث یک ملک برای تعیین قدرالسهم عرصه یا صدور سند عرصه و اعیان ملک دچار اختلاف می‌شوند.
برای نمونه، در زمین‌های دارای ساخت‌وساز بدون مجوز بر روی زمین‌های اوقافی، مالک یا سازنده نمی‌تواند ادعایی نسبت به اعیان داشته باشد و متولی موقوفه می‌تواند اقدامات قانونی لازم مانند قلع و قمع سازه را انجام دهد. این مسئله به‌خوبی نشان‌دهنده اهمیت تفاوت بین عرصه و اعیان است.
قدرالسهم عرصه در ارث و مشارکت در ساخت
در مواقعی که شخصی فوت می‌کند و وارثان قصد فروش یا تقسیم ملک را دارند، اطلاع دقیق از قدرالسهم عرصه هر نفر امری ضروری است. این موضوع در مجتمع‌های مسکونی که عرصه به‌صورت مشترک است، بیشتر نمود پیدا می‌کند. در چنین مواردی، با ارائه درخواست به شهرداری، امکان تفکیک عرصه و تعیین سهم هر واحد فراهم می‌شود.
همچنین در مشارکت در ساخت مجتمع‌ها، به‌ویژه زمانی که تصمیم به تخریب و نوسازی گرفته می‌شود، اغلب مالکین تنها سند اعیان در اختیار دارند. اما برای ادامه پروژه، لازم است سند عرصه و اعیان ملک به‌صورت تفکیکی و دقیق تعیین شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
نکته‌ای که خریداران یا مستأجران باید در نظر داشته باشند، بررسی دقیق وضعیت سند ملک است. به‌عنوان مثال، در زمان اجاره ملک در یوسف‌آباد، اطلاع از نوع سند (اعم از اعیان یا عرصه و اعیان) می‌تواند مانع از مشکلات حقوقی در آینده شود.
جمع بندی
در فرآیند خرید، فروش، ارث یا ساخت‌وساز املاک، آگاهی از تفاوت‌های میان عرصه و اعیان و نوع سند عرصه و اعیان ملک از اهمیت زیادی برخوردار است. عرصه به زمین ملک تعلق دارد و اعیان به بنای احداث‌شده روی آن. بسته به اینکه سند فقط اعیان باشد یا شامل عرصه و اعیان توأمان باشد، حقوق مالکانه افراد نیز متفاوت خواهد بود.
برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی، توصیه می‌شود پیش از انجام هرگونه معامله یا مشارکت در ساخت، وضعیت ثبتی ملک و نوع سند آن به‌دقت بررسی شود. دریافت سند عرصه و اعیان ملک مستلزم طی کردن مراحل مشخصی در شهرداری و اداره ثبت است که در صورت انجام صحیح، مالکیت قانونی و شفاف را برای مالکان تضمین می‌کند.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید.
