سند ملک تجاری یکی از مهم‌ترین اسناد حقوقی در معاملات املاک است که مالکیت یک واحد یا ملک با کاربری تجاری را اثبات می‌کند. این سند نه‌تنها نشان‌دهنده‌ی حق قانونی مالک بر ملک است، بلکه اطلاعاتی مانند نوع کاربری، متراژ، موقعیت دقیق و محدودیت‌های قانونی ملک را نیز مشخص می‌کند. داشتن سند رسمی برای املاک تجاری اهمیت زیادی دارد، زیرا در معاملات، دریافت تسهیلات بانکی و حتی تغییر کاربری ملک، این سند نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند.
گروه املاک نگین با سال‌ها تجربه در خریدوفروش املاک تجاری، به شما کمک می‌کند تا فرآیند بررسی و دریافت سند را به‌درستی انجام دهید و با اطمینان خاطر سرمایه‌گذاری کنید.
سند ملک تجاری
ملک تجاری ملکی است که ساختمانی در آن با هدف استفاده در تجارت و کسبوکار بنا شده و یا در آن واحدهای تابع قانون تجارت یا واحدهای صنفی فعالیت دارند. ساختمان‌های تجاری شامل انواع مغازه، رستوران، عمده‌فروشی، دفاتر خدماتی مانند دفاتر بیمه، آژانس مسافرتی و … است. مهم‌ترین مسئله در املاک تجاری، دارا بودن مجوز شهرداری برای کاربری تجاری است. برخی از املاک ممکن است به لحاظ نوع ساختار و استفاده، تجاری به نظر برسند اما فاقد مجوز رسمی شهرداری باشند.
مطابق دستورالعمل وزارت کشور با عنوان «دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای اداری، تجاری و صنعتی»، تمام ساختمان‌هایی که مطابق با تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری با هدف تجارت و کسبوکار احداث شده‌اند، واحد تجاری محسوب می‌شوند. همچنین واحدهای صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی قرار دارند یا تابع قانون تجارت هستند، در دسته املاک تجاری جای می‌گیرند و باید دارای کاربری تجاری باشند. در واقع، هر ساختمانی که در آن فعالیت‌های صنفی و معاملات تجاری انجام شود، جزو املاک تجاری به حساب می‌آید.
سند ملک تجاری همانند سند ملک مسکونی در ابتدا به‌صورت منگوله‌دار دفترچه‌ای بود، اما از سال ۱۳۹۰ به دستور دولت، برای افزایش امنیت و شفافیت در معاملات، اسناد املاک تجاری نیز به سند تک‌برگ تغییر یافتند. بنابراین، هنگام نقل‌وانتقال سند ملک تجاری، باید سند تک‌برگ باشد. داشتن سند ملک تجاری معتبر، نقش مهمی در اعتبار و ارزش یک ملک دارد و تأثیر زیادی بر امکان بهره‌برداری قانونی از آن خواهد داشت.
سند زدن ملک تجاری
سند زدن ملک تجاری تفاوت چندانی با سند زدن املاک مسکونی ندارد، اما نکته‌ای که در معاملات املاک تجاری اهمیت زیادی دارد، بحث سرقفلی است. سرقفلی حقی معنوی است که به تاجر اجازه می‌دهد برای ادامه فعالیت تجاری در محل خود از حق تقدم در اجاره برخوردار باشد. این حق در دسته اموال غیرمنقول تبعی قرار می‌گیرد.
در بسیاری از موارد، مالک یک ملک تجاری پیش از فروش ملک، حق سرقفلی را به فرد دیگری منتقل می‌کند. در چنین شرایطی، خریدار قبل از سند زدن ملک تجاری باید از این موضوع اطلاع داشته باشد. املاکی که دارای حق سرقفلی هستند، معمولاً در اختیار مستأجر قرار می‌گیرند و مالک امکان تصرف مستقیم و بهره‌برداری از ملک را ندارد. به همین دلیل، خرید سند ملک تجاری با حق سرقفلی، می‌تواند چالش‌هایی را به همراه داشته باشد.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، توصیه می‌شود تنها اقدام به خرید سند ملک تجاری کنید که فاقد سرقفلی باشد. قبل از سند زدن ملک تجاری، حتماً از عدم وجود حق سرقفلی، حق کسب و پیشه یا حق تجارت اطمینان حاصل کنید. همچنین در متن قرارداد خرید این موضوع را ذکر نمایید که در صورت وجود هرگونه ادعای سرقفلی، قرارداد قابل فسخ باشد و فرد خاطی ملزم به پرداخت خسارت شود.
یکی دیگر از نکاتی که قبل از سند زدن ملک تجاری باید بررسی شود، وضعیت بدهی ملک به نهادهای عمومی و دولتی است. اگر ملک دارای بدهی پرداخت‌نشده باشد، این بدهی به خریدار جدید منتقل خواهد شد و او باید آن را پرداخت کند. در ادامه این موضوع را با جزئیات بیشتری بررسی خواهیم کرد.
انتقال سند ملک تجاری
قبل از انتقال سند ملک تجاری، ابتدا باید وضعیت ثبتی ملک بررسی شود تا مشخص شود که آیا ملک دارای سند رسمی است یا خیر. اگر فروشنده سند رسمی ملک تجاری را در اختیار داشته باشد، می‌توان گفت که ریسک معامله تا حدودی کاهش می‌یابد. اما در بسیاری از موارد، املاک تجاری فاقد سند رسمی هستند. در چنین شرایطی، لازم است اطلاعاتی مانند گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی و هویت فروشنده جمع‌آوری شود.
اگر ملک تجاری فاقد سند رسمی باشد، استعلام اطلاعات از شهرداری محل می‌تواند به خریدار اطمینان دهد که ملک بدون مجوز ساخته نشده یا در صورت تخلف، جریمه‌های لازم پرداخت شده است. همچنین خریدار باید بررسی کند که ملک تجاری موردنظر در طرح تفصیلی شهرداری قرار نداشته باشد، زیرا در این صورت ممکن است بعد از مدتی کوتاه برای توسعه خیابان‌ها یا پروژه‌های شهری تخریب شود.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری، باید تمامی عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی و پسماند پرداخت شده باشد. علاوه بر این، همان‌طور که در بخش‌های قبلی اشاره شد، خریدار باید از کاربری تجاری ملک اطمینان حاصل کند و این موضوع را در قرارداد خرید درج نماید. بسیاری از املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی ساخته می‌شوند، به همین دلیل قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری، باید میزان مشاعات و سهم دقیق آن در سند ملک مشخص شود.
از آنجا که کلاهبرداری و سوءاستفاده در خریدوفروش املاک تجاری متداول است، حتماً باید هویت فروشنده به‌دقت بررسی شود. در صورتی که وکیل یا ورثه اقدام به فروش ملک تجاری کنند، خریدار باید اسناد تصدیق هویت آن‌ها را دریافت کرده و ضمیمه قرارداد کند.
ماهیت برخی از اسناد املاک تجاری ممکن است اداری باشد که در سند رسمی نیز ذکر شده است. بنابراین، قبل از خرید و انتقال سند ملک تجاری، خریدار باید بررسی کند که کاربری ملک تجاری بوده و یا در سند آن کاربری اداری درج شده باشد تا در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشود.
مراحل انتقال سند ملک تجاری
مراحل انتقال اسناد املاک تجاری تا حد زیادی مشابه انتقال اسناد املاک مسکونی است، اما تفاوت‌هایی دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. قبل از اقدام به خرید و انتقال سند ملک تجاری، موارد زیر باید بررسی و مشخص شوند:
- تعیین تکلیف انشعابات آب، برق و گاز
- نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه‌های مشترک با مالک قبلی
- وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
- تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
- وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
تعیین تکلیف انشعابات آب، برق و گاز
یکی از چالش‌های رایج در خرید و فروش املاک تجاری، تعیین وضعیت انشعابات آب، برق و گاز است. اگر هر یک از انشعابات مجزا باشد، این موضوع باید در قرارداد خرید ملک تجاری ذکر شود. اما اگر انشعابات به صورت مشاع و مشترک باشد، باید در قرارداد به وضوح مشخص شود. همچنین، در متن قرارداد باید شماره پروانه انشعابات به تفکیک درج و تسویه بدهی‌های قبلی آن انجام شود.
نحوه تسویه هزینه شارژ و سایر هزینه‌های مشترک با مالک قبلی
در بسیاری از املاک تجاری، چند واحد مشاعات دارند و از برخی امکانات مشترک استفاده می‌کنند. در چنین شرایطی، فروشنده یا مالک قبلی موظف است سند تسویه حساب هزینه‌های مشاع را هنگام انتقال سند ملک تجاری ارائه دهد.
همچنین، برخی هزینه‌های مرتبط با ملک ممکن است ناشی از تعهدات خاصی باشد، مانند قراردادهای عبور و مرور از ملک مجاور. و در صورتی که مالک قبلی متعهد به پرداخت مبلغی در این خصوص بوده، خریدار باید از این تعهد آگاه شود. و غیر این صورت، اگر خریدار از چنین قراردادی بی‌اطلاع باشد، ملزم به پرداخت هزینه‌های آن نخواهد بود، مگر اینکه از قبل رضایت داده باشد.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع
در صورتی که ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری باشد، باید مشخص شود که آیا این امکانات به صورت سندی در سند ملک تجاری درج شده‌اند یا بخشی از مشاعات هستند. اگر پارکینگ یا انباری مشاع باشد، نحوه استفاده از آن باید به طور دقیق در قرارداد خرید مشخص شود.
هرگونه قرارداد بهره‌برداری از مشاعات که قبل از فروش ملک تجاری تنظیم شده باشد، تا زمانی که فروشنده مالک ملک است، معتبر خواهد بود. اما بعد از انتقال سند ملک تجاری، خریدار می‌تواند نسبت به شرایط آن قرارداد تصمیم بگیرد. اگر رضایت خریدار وجود داشته باشد، قرارداد همچنان معتبر است، اما در غیر این صورت، خریدار اجباری به پذیرش آن نخواهد داشت، مگر در موارد خاص که شرایط مشاعات ملک تجاری او را ملزم به رعایت این توافقات کند
تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل
یکی از نکات مهم در انتقال سند ملک تجاری، تعیین تکلیف مالیات بر درآمد مشاغل است. هنگام انتقال سند، اداره مالیات گواهی پرداخت مالیات را صادر نمی‌کند؛ بنابراین، لازم است گواهی پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل پیش از امضای قرارداد به خریدار ارائه شود.
وجود یا عدم وجود حق سرقفلی
املاک تجاری ممکن است دارای حق سرقفلی باشند که می‌تواند در آینده برای خریدار تعهدات مالی ایجاد کند. مالک سرقفلی می‌تواند به دلیل تغییر کاربری یا تغییر مالک، هزینه‌ای از خریدار دریافت کند. بنابراین، اگر ملک تجاری دارای حق سرقفلی است، این موضوع باید پیش از انتقال سند ملک تجاری در قرارداد مشخص شود.
مراحل انتقال سند ملک تجاری
۱. دریافت گواهی مالیاتی
دفتر اسناد رسمی ابتدا معامله را به اداره مالیات اعلام می‌کند و پس از تسویه بدهی‌هایی مانند مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات شغلی، مالیات نقل و انتقال و مالیات بر حق واگذاری محل، گواهی انجام معامله صادر خواهد شد.
۲. دریافت کد رهگیری
در معامله املاک تجاری، قرارداد خرید و فروش باید در سامانه سراسری اسناد و املاک کشور ثبت شود. با این کار، کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام صادر می‌شود که نشانه قانونی بودن معامله است. اگر سند ملک تجاری از نوع تک‌برگی باشد، کد رهگیری قبلاً صادر شده و می‌توان از مشاور املاک درخواست استعلام کد رهگیری کرد.
در . رابطه با همین موضوع بخوانید:
۳. مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی
طرفین معامله باید اصل سند ملک تجاری، مدارک هویتی و مبایعه‌نامه را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهند. در این مرحله، استعلام‌های لازم توسط دفترخانه انجام شده و سند جدید صادر می‌شود.
۴. پرداخت عوارض شهرداری
تمام بدهی‌های ملک از جمله عوارض نوسازی، خلافی ساختمان و پسماند باید پیش از انتقال سند تسویه شود. معمولاً این هزینه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.
۵. تسویه حساب‌های مالیاتی با اداره دارایی
تمام مالیات‌های مربوط به ملک تجاری باید به اداره دارایی پرداخت شود و برگه مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
مدارک لازم برای انتقال سند ملک تجاری
- استعلام مالکیت از ثبت اسناد
- سند مالکیت یا بنچاق
- گواهی پایان‌کار یا عدم خلافی ساختمان
- مفاصا حساب عوارض نوسازی
- استعلام مالیاتی
- مدارک هویتی خریدار و فروشنده (شناسنامه، کارت ملی)
- وکالت‌نامه در صورت داشتن وکیل
- برگه انحصار وراثت در صورت ورثه‌ای بودن ملک
- آخرین قبض‌های آب، برق و گاز
هزینه‌های انتقال سند ملک تجاری
۱. هزینه‌های قبل از انتقال سند
- مالیات بر درآمد و سایر مالیات‌های مرتبط
- هزینه ثبت مبایعه‌نامه در سامانه سراسری (حدود ۵ درصد ارزش ملک)
- هزینه عوارض نوسازی و خلافی ساختمان
۲. هزینه‌های انتقال سند
- کمیسیون بنگاه املاک (بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود)
- هزینه نقل و انتقال سند (پرداخت به اداره دارایی)
- هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی (۲۰۰ هزار تومان به بالا)
با طی این مراحل، انتقال سند ملک تجاری به صورت رسمی انجام شده و خریدار مالک قانونی ملک خواهد شد.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
وام روی سند ملک تجاری
رونق و توسعه کسبوکار باید هزینه‌بر است،د به همین دلیل افراد برای توسعه کسبوکار اقدام به دریافت وام از بانک‌ها می‌کنند. همچنین افراد برای تغییرات در ملک باید هزینه‌هایی بپردازند که این هزینه‌ها معمولاً زیاد است و افراد به راحتی از پس پرداخت آن بر نمی‌آیند. یکی از راه‌های دریافت وام برای تغییرات در کسبوکار گرفتن وام روی سند ملک تجاری است. بانک‌ها در عوض وثیقه ملکی وام‌های با مبالغ قابل توجهی می‌دهند.
وام با سند ملک تجاری
سند ملک‌های تجاری یک ضمانت قابل اطمینان برای دریافت وام از انواع بانک‌های خصوصی، نیمه خصوصی و دولتی است. طبق قانون نظام بانکی، بانک‌ها برای پرداخت وام بانکی و دریافت سند ملکی در ازای آن، باید به موارد زیر را رعایت کنند:
املاک تجاری که قرار است به عنوان ضمانت بانکی معرفی شود باید به صورت شش دانگ، مفروز، بلامعارض، محصور، ارزنده، سهل‌البیع و دارای سند مالکیت رسمی باشد. همچنین در هیچ کدام از طرح‌های شهرداری و راهسازی و مترو قرار نگرفته باشد و باید برای اثبات این موارد استعلام انجام می‌شود، وثیقه‌گذار و متقاضی اظهارات خود را گواهی کنند.
ملک تجاری در معرض تخریب، در صورتی که کمتر از ۵۰ درصد بنای ساختمان در معرض تخریب باشد، پس از کسر میزان تخریب قابل ارزیابی و ترهین است و ملکی که بیش از ۵۰ درصد در معرض تخریب باشد، نمی‌تواند در رهن بانک قرار بگیرد. املاک تجاری که به صورت رسمی ثبت نشده باشند، قابل ترهین نیستند.
ملک تجاری که در اجاره مستاجر است، با شرایط زیر قابل ترهین است:
مدت اجاره بیش از یکسال نباشد.
در قرارداد اجاره تعهداتی بیش از آنچه عرفاً در مورد اجاره معمول است، موجود نباشد.
در صورتی که ملک به صورت مسکونی، تجاری یا مسکونی _ اداری باشد و واحدهای تجاری به صورت سرقفلی یا عقد اجاره واگذار شده باشند و ملک در اختیار مالک باشد یا منافع آن برای مدت یکسال در اختیار مستاجر باشد، ترهین ملک بدون احتساب ارزش سرقفلی بلامانع است.
جمع‌بندی
سند ملک تجاری یکی از مهم‌ترین اسناد حقوقی در معاملات املاک است که برای انتقال رسمی مالکیت باید مراحل قانونی را طی کند. پیش از انتقال سند ملک تجاری، خریدار باید وضعیت مالیاتی، عوارض شهرداری و وجود یا عدم وجود حق سرقفلی را بررسی کند. همچنین، دریافت کد رهگیری و تسویه مالیات‌های مربوطه الزامی است.
در فرآیند انتقال سند ملک تجاری، مراجعه به دفتر اسناد رسمی، استعلام‌های قانونی، پرداخت هزینه‌های مربوطه و تنظیم سند جدید از مراحل اصلی محسوب می‌شوند. هزینه‌های این انتقال شامل مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، هزینه دفترخانه و کمیسیون بنگاه معاملات ملکی است.
در نهایت، داشتن اطلاعات کافی در مورد سند ملک تجاری و مراحل انتقال آن، از بروز مشکلات حقوقی و مالی در آینده جلوگیری می‌کند.
گروه املاک نگین گام به گام همراه شماست که دچار مشکل و بحران نشوید شما برای دریافت اطلاعات در زمینه حقوقی و ملکی یا خرید و فروش خانه و اجاره و رهن آپارتمان در منطقه یوسف آباد تهران میتوانید به سایت ما مراجعه بفرمایید یا با شماره گیری 92001900-021 از مشاوره های رایگان ما استفاده نمایید
سوالات متداول
1. سند ملک تجاری با سند ملک مسکونی چه تفاوتی دارد؟
سند ملک تجاری معمولاً در کاربری ملک مشخص شده و فقط برای فعالیت‌های تجاری قابل استفاده است، در حالی که سند مسکونی برای سکونت ثبت شده و استفاده تجاری از آن نیاز به تغییر کاربری دارد.
2. برای انتقال سند ملک تجاری چه مدارکی لازم است؟
مدارک شامل سند مالکیت، کارت ملی و شناسنامه طرفین، گواهی پرداخت عوارض شهرداری، مالیات نقل‌وانتقال، استعلام ثبت و مفاصا حساب دارایی است.
3. آیا خرید ملک تجاری شامل پرداخت مالیات خاصی می‌شود؟
بله، انتقال سند ملک تجاری مشمول مالیات نقل و انتقال و همچنین مالیات بر ارزش افزوده در برخی موارد می‌شود.
4. تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه در املاک تجاری چیست؟
سرقفلی مبلغی است که مالک به مستأجر بابت حق استفاده از ملک تجاری می‌دهد، اما حق کسب و پیشه بر پایه سابقه و شهرت کسبوکار مستأجر در آن ملک است و از نظر قانونی شرایط متفاوتی دارد.
5. آیا می‌توان از وام بانکی برای خرید ملک تجاری استفاده کرد؟
در برخی بانک‌ها بله، اما معمولاً شرایط اعطای وام برای املاک تجاری سخت‌گیرانه‌تر از املاک مسکونی است و نرخ سود هم متفاوت است.
6. چطور می‌فهمیم کاربری ملک تجاری است یا نه؟
با مراجعه به شهرداری یا استعلام از سامانه ثبت اسناد میتوانید از نوع کاربری ملک مطمئن شوید. همچنین در سند رسمی ملک نیز کاربری قید می‌شود.
7. آیا انتقال سند ملک تجاری زمان‌بر است؟
اگر مدارک کامل و استعلام‌ها آماده باشند، فرایند انتقال سند در دفترخانه رسمی در یک روز قابل انجام است، ولی مراحل گرفتن مفاصاحساب و استعلام‌ها ممکن است چند روز زمان ببرد.
8. هزینه انتقال سند ملک تجاری چقدر است؟
هزینه‌ها شامل مالیات نقل‌وانتقال، حق‌التحریر دفترخانه، عوارض شهرداری و برخی هزینه‌های جانبی است که بسته به ارزش ملک متغیر است.
اگه کاربری ملک مسکونی باشه ولی الان به عنوان مغازه داره ازش استفاده میشه میتونم سند تجاری براش بگیرم
سلام دوست عزیز
خیر، اگر کاربری ملک در سند رسمی “مسکونی” باشد، نمی‌توانید مستقیماً سند تجاری برای آن بگیرید. ابتدا باید از طریق شهرداری درخواست تغییر کاربری دهید و پس از موافقت و انجام مراحل قانونی، سند جدید با کاربری تجاری صادر خواهد شد.
انتقال هزینه تجاری در سال ۱۴۰۴ چقدر است ؟
سلام دوست عزیز
هزینه انتقال سند ملک تجاری در سال ۱۴۰۴ حدود ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است که شامل مالیات نقل و انتقال، حق‌التحریر دفترخانه و عوارض شهرداری می‌شود. مبلغ دقیق بسته به موقعیت و ارزش ملک متغیر است.