انتقال وام مسکن یکی از سوالات مهم خریداران و فروشندگان خانه است؛ مخصوصاً وقتی ملک مورد نظر هنوز درگیر اقساط بانکی باشد. خیلی‌ها نمی‌دانند که آیا می‌توان وام را به خریدار جدید منتقل کرد یا نه، یا این‌که این فرآیند چه شرایط و مراحلی دارد. در واقع، انتقال وام می‌تواند هم به نفع فروشنده باشد (چون زودتر خانه‌اش را می‌فروشد) و هم به نفع خریدار (چون لازم نیست دوباره از صفر برای دریافت وام اقدام کند). اما این کار همیشه ساده نیست و نیاز به اطلاع دقیق از قوانین بانکی، رضایت بانک و طی کردن مراحل اداری مشخصی دارد.
در این مقاله، قرار است تمام آنچه درباره انتقال وام مسکن باید بدانید را با زبانی ساده و شفاف توضیح دهیم؛ از شرایط عمومی گرفته تا نکات حقوقی و تجربه‌های واقعی. اگر قصد خرید یا فروش خانه وام‌دار را دارید، همراه گروه املاک نگین باشید تا با خیال راحت، درست‌ترین تصمیم را بگیرید.
انتقال وام مسکن از فروشنده به خریدار (صلح وام)
اگر خانه‌ای دارای وام مسکن باشد و مالک قصد فروش آن را داشته باشد، برای آزاد شدن سند (فک رهن) دو راه دارد: یا باید وام را به‌صورت کامل تسویه کند، یا با توافق طرفین و در صورت تأیید بانک، انتقال وام مسکن به خریدار جدید انجام شود. به این حالت «صلح وام» گفته می‌شود.
در این روش، شرایطی مثل نداشتن چک برگشتی، بدهی بانکی یا اقساط معوقه برای خریدار الزامی است. در صورت داشتن این شرایط، فروشنده و خریدار می‌توانند به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و درخواست انتقال را ثبت کنند.
مدارک لازم برای صلح وام مسکن:
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی مبایعه‌نامه
اصل و کپی شناسنامه خریدار، فروشنده و وکیل (در صورت وجود)
اصل و کپی کارت ملی همه طرفین
اصل و کپی وکالت‌نامه (در صورت وجود)
اصل کارت یا دفترچه اقساط
مدارک شغلی خریدار
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
انتقال وام مسکن به خانه جدید
گاهی مالک تصمیم دارد خانه وام‌دار خود را بفروشد اما انتقال وام مسکن را به خانه جدید انجام دهد. در این حالت، سند خانه جدید جایگزین سند قبلی می‌شود. این کار به دو روش امکان‌پذیر است:
۱. تعویض وثیقه همزمان
در این روش یا به‌صورت دائمی سند ملکی دیگر جایگزین می‌شود، یا به‌صورت موقت تا زمان خرید خانه جدید، بانک فرصتی ۶ ماه تا ۱ ساله برای جایگزینی سند به شما می‌دهد.
۲. تعویض وثیقه غیرهمزمان
در صورتی که سند جایگزین ندارید، می‌توانید وجه نقدی معادل مبلغ وام نزد بانک سپرده‌گذاری کنید تا زمان خرید ملک جدید. سپس سند خانه جدید را معرفی کرده و سپرده خود را آزاد کنید.
تسویه وام مسکن و فک رهن
اگر هیچ‌کدام از روش‌های بالا مناسب نبود، می‌توانید وام را کامل تسویه کنید یا از طرح‌های ویژه بانک برای تسویه استفاده کنید:
طرح رها ۱
سپرده‌گذاری ۱۱۰ درصد بدهی در حساب بانکی برای یک سال. پس از آن، مبلغ باقی‌مانده از بدهی کسر شده و ۱۵ درصد سود به سپرده تعلق می‌گیرد.
طرح رها ۲
سپرده‌گذاری ۱۳۰ درصد بدهی؛ در این روش به سپرده بلندمدت ۱۶ درصد و کوتاه‌مدت ۱۱ درصد سود تعلق می‌گیرد.
شرایط انتقال وام مسکن به شهرهای دیگر
بسیاری از افراد ممکن است پس از دریافت تسهیلات خرید مسکن، تصمیم به مهاجرت یا تغییر محل سکونت بگیرند. خوشبختانه، بانک مسکن این امکان را فراهم کرده است که با رعایت برخی شرایط، انتقال وام مسکن به شهر دیگر انجام شود. اما این فرایند دارای ضوابط خاصی است که باید حتماً از آن‌ها مطلع باشید.
امکان انتقال امتیاز وام به شهر جدید
در حالت کلی، متقاضی یا سپرده‌گذار می‌تواند در زمان سررسید تسهیلات، درخواست دهد که امتیاز دریافت‌شده را به شهری دیگر منتقل کند. این موضوع در مواردی که فرد هنوز مسکنی نخریده و صرفاً امتیاز وام را در اختیار دارد، کاربرد دارد. در واقع فرد با مراجعه به بانک و ارائه مستندات، تقاضای انتقال وام مسکن را ثبت می‌کند و در صورت تأیید، می‌تواند با همان امتیاز در شهر جدید، اقدام به خرید ملک نماید.
تطبیق سقف تسهیلات با شهر مقصد
یکی از مهم‌ترین نکات در فرآیند انتقال وام مسکن، مقایسه سقف تسهیلات در شهر مبدا و مقصد است. اگر سقف وام در شهر مقصد پایین‌تر از شهر مبدا باشد، متقاضی موظف است ما‌به‌التفاوت را تسویه کند.
برای مثال، اگر فردی در تهران حساب وام باز کرده و سقف تسهیلات او ۴۰۰ میلیون تومان است، اما اکنون قصد خرید خانه در شیراز یا اصفهان را دارد، باید توجه کند که در این شهرها سقف وام ۳۲۰ میلیون تومان است. بنابراین، برای انتقال، باید ۸۰ میلیون تومان ما‌به‌التفاوت را تسویه کرده و سپس مراحل اداری انتقال را انجام دهد.
مزایای مصوبه جدید در تسهیل انتقال
با مصوبه جدید بانک مرکزی مبنی بر افزایش دوبرابری سقف وام مسکن، درصد بالایی از افرادی که در سال‌های قبل وام گرفته‌اند، اکنون می‌توانند بدون نیاز به پرداخت ما‌به‌التفاوت، آن را به دیگر شهرها منتقل کنند. به‌عنوان نمونه، اگر فردی در سال‌های گذشته از تهران وام گرفته باشد و اکنون بخواهد آن را به شهری با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر منتقل کند، با توجه به افزایش سقف وام، امکان انتقال بدون دردسر و بدون کسر مبلغ وام برای او فراهم شده است
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
انتقال وام مسکن از شهرهای کوچک به کلان‌شهرها
در مقابل، بسیاری از متقاضیان ممکن است ابتدا در یک شهر کوچک اقدام به افتتاح حساب کرده باشند، اما در ادامه مسیر زندگی یا کاری، بخواهند به تهران یا سایر کلان‌شهرها مهاجرت کنند. در این حالت نیز، بانک مسکن امکان انتقال وام مسکن به تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و سایر کلان‌شهرها را فراهم کرده است.
فقط نکته مهم در این نوع انتقال، لزوم ارائه مدارک معتبر مبنی بر نیاز واقعی به خرید خانه در کلان‌شهرهاست. مدارکی مانند مبایعه‌نامه ملک، قولنامه، محل کار یا گواهی سکونت در شهر مقصد، باید به شعبه بانک ارائه شود تا بررسی و تأیید نهایی صورت گیرد.
همچنین دقت کنید که امتیاز وام مسکن قابل خرید و فروش نیست و تنها مالک قانونی آن مجاز به انتقال آن به شهر دیگر است. به همین دلیل، بانک‌ها در انتقال امتیاز وام به شهرهای بزرگ، سخت‌گیری بیشتری به خرج می‌دهند تا از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری شود.
نکته مهم برای خریداران: توجه به محل ملک
در هر انتقال وام، نوع ملک و محل قرارگیری آن نیز تأثیرگذار است. مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان در محله یوسف‌آباد را دارید و وام شما در شهری دیگر تعریف شده، باید از بانک استعلام بگیرید که آیا امکان انتقال امتیاز شما به تهران و مشخصاً این منطقه وجود دارد یا خیر. یوسف‌آباد به عنوان یکی از محله‌های شناخته‌شده پایتخت، جزو مناطق مشمول سقف کامل تسهیلات است و می‌تواند گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری و سکونت باشد.
جمع بندی
انتقال وام مسکن یکی از امکانات کاربردی بانک مسکن برای افرادی است که به هر دلیلی قصد تغییر محل سکونت خود را دارند. چه افرادی که امتیاز وام خود را در کلان‌شهرهایی مانند تهران دریافت کرده‌اند و اکنون به شهرهای کوچک‌تری مهاجرت می‌کنند، و چه کسانی که از شهرهای کم‌جمعیت به شهرهای بزرگ نقل مکان می‌کنند، همگی می‌توانند با طی مراحل قانونی و ارائه مدارک معتبر، نسبت به انتقال تسهیلات خود اقدام نمایند.
شرط اصلی در این فرایند، مقایسه سقف وام در مبدا و مقصد است. اگر سقف وام در شهر مقصد کمتر از مبدا باشد، متقاضی موظف به تسویه ما‌به‌التفاوت خواهد بود. از سوی دیگر، افزایش سقف وام در سال‌های اخیر باعث شده تا بسیاری از انتقال‌ها، به‌ویژه برای وام‌های قدیمی، بدون مشکل انجام شود.
همچنین، انتقال وام به کلان‌شهرها مانند تهران نیز امکان‌پذیر است، به شرط آنکه مدارکی مانند مبایعه‌نامه ملک یا مدرک اشتغال یا سکونت در شهر مقصد ارائه شود. در این میان، امتیاز وام قابل خرید و فروش نیست و تنها توسط دارنده قانونی آن قابل انتقال است.
به طور کلی، اگر به‌دنبال خرید آپارتمان در محله یوسف‌آباد یا هر منطقه دیگر در شهری متفاوت از محل اولیه ثبت‌نام وام خود هستید، پیشنهاد می‌شود ابتدا با بانک مشورت کرده و از امکان انتقال و میزان تسهیلات قابل دریافت مطمئن شوید. همچنین، دریافت مشاوره از کارشناسان حقوقی و املاک، روند کار را برای شما سریع‌تر، مطمئن‌تر و بدون ریسک خواهد کرد.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید.
