فسخ معامله ملک یکی از موضوعات مهم و حساس در حوزه معاملات ملکی است که نیاز به دقت و توجه ویژه دارد. در دنیای پر تلاطم معاملات ملکی، گاهی اوقات شرایطی پیش میآید که ادامه یک قرارداد به نفع هیچیک از طرفین نیست. در چنین مواقعی، فسخ معامله میتواند راهحلی مناسب و قانونی برای پایان دادن به تعهدات و جلوگیری از بروز مشکلات بیشتر باشد. فسخ معامله، به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است که میتواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف یا حتی شخص ثالث صورت گیرد. این اقدام، اگرچه ممکن است در نگاه اول پیچیده و دشوار به نظر برسد، اما با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، میتواند به شکلی منصفانه و عادلانه انجام شود. در این مقاله، به بررسی شرایط و مراحل فسخ معامله ملک پرداخته و نکات کلیدی و مهمی را که باید در این فرآیند مد نظر قرار دهیدآورده ایم. اگر در شرف عقد قرارداد خرید، فروش ، رهن یا اجاره یک ملک هستید. بهتر است چند دقیقه وقت بگذارید و این مطلب را تا انتها بخوانید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
گروه املاک نگین گام به گام همراه شماست تا یک تجربه خوب در زمینه خرید و فروش ملک کسب کنید.
فسخ قرار داد به چه معناست؟
فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به یک قرارداد به صورت یکجانبه و با اراده یکی از طرفین است. این عمل به نوعی ایقاع محسوب میشود، یعنی یک طرف قرارداد میتواند به طور مستقل و بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد را منحل کند. فسخ قرارداد معمولاً در شرایطی انجام میشود که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکرده یا شرایط خاصی که در قرارداد پیشبینی شده، محقق شده باشد .
قوانین فسخ قرارداد ملک توسط طرفین
طبق قانون هر یک از طرفین معامله می توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین کنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می شود محروم می شوید. و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی توانید این قرارداد را فسخ کنید. بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینان که به بنگاه معاملات ملکی دارید حتما متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سوال کنید.
فسخ معامله ملک از طرف خریدار
فسخ قرارداد ملک از طرف خریدار میتواند به دلایل مختلفی انجام شود. در اینجا به برخی از مهمترین شرایط و مراحل فسخ قرارداد توسط خریدار اشاره میکنم:
شرایط فسخ قرارداد توسط خریدار
1 خیار تخلف شرط : اگر فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، مثلاً ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد، خریدار میتواند با استناد به این شرط، قرارداد را فسخ کند.
2 خیار عیب: اگر پس از معامله مشخص شود که ملک دارای عیبی است که در زمان معامله پنهان بوده و فروشنده نیز خریدار را مطلع نکرده، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا تفاوت قیمت ملک سالم و معیوب را دریافت کند.
3 خیار تدلیس: اگر فروشنده با فریب و اغراق، خریدار را به انعقاد قرارداد ترغیب کرده باشد، خریدار میتواند به استناد این شرط، قرارداد را فسخ کند.
فسخ معامله ملک از طرف فروشنده
فسخ قرارداد ملک از طرف فروشنده میتواند به دلایل مختلفی انجام شود. در اینجا به برخی از مهمترین شرایط و مراحل فسخ قرارداد توسط فروشنده اشاره میکنم:
شرایط فسخ قرارداد توسط فروشنده
1 خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار مبلغ معامله را در مهلت مقرر پرداخت نکند و فروشنده نیز ملک را تحویل نداده باشد، فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کند.
2 خیار شرط : در صورتی که در قرارداد شرطی برای فسخ توسط فروشنده پیشبینی شده باشد، فروشنده میتواند با تحقق آن شرط، قرارداد را فسخ کند .
3 خیار عیب: اگر پس از معامله مشخص شود که ملک دارای عیبی است که در زمان معامله پنهان بوده و فروشنده نیز خریدار را مطلع نکرده، فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کند.

مراحل فسخ قرارداد ملک
1 مطالعه دقیق قرارداد: ابتدا باید قرارداد را به دقت مطالعه کنید تا از شرایط و ضوابط فسخ آگاه شوید.
2 مشاوره با مشاوران تخصصی یا وکیل: مشاوره با یک وکیل یا مشاوران ملکی متخصص در امور ملکی میتواند به شما کمک کند تا بهترین راهکار را انتخاب کنید.در گروه املاک نگین شما می توانید در تمامی زمینه های حقوقی یا ملکی مشاوره رایگان دریافت کنید فقط کافیست به سایت https://negingroup.co/ سر بزنید تیم ما آماده خدمت رسانی است.
3 ارسال اخطار کتبی: در صورت تصمیم به فسخ، باید اخطار کتبی به فروشنده ارسال کنید و دلایل فسخ را به طور واضح بیان کنید.
4 مذاکره و توافق: در بسیاری از موارد، مذاکره و توافق با فروشنده میتواند به حل و فصل مسالمتآمیز موضوع کمک کند.
5 اقدام قانونی: اگر مذاکره به نتیجه نرسید، میتوانید از طریق مراجع قانونی اقدام به فسخ قرارداد کنید.
نکات کلیدی
• مدارک و مستندات: تمامی مدارک و مستندات مربوط به معامله و دلایل فسخ را جمعآوری و نگهداری کنید.
• رعایت مهلتها: در برخی موارد، برای فسخ معامله مهلتهای قانونی تعیین شده است که باید رعایت شوند.
• حفظ حقوق طرفین: در فرآیند فسخ، باید به حقوق هر دو طرف توجه شود تا از بروز مشکلات حقوقی بیشتر جلوگیری شود.
هزینه و جریمه فسخ معامله ملک
فرآیند فسخ قرارداد خرید ملک، همواره با هزینههایی همراه است که بسته به شرایط قرارداد و مقررات ملکی میتوانند متفاوت باشند. برای دقت بیشتر و جلوگیری از هزینههای غیرضروری، توصیه میشود که هر طرف قبل از هر گونه اقدامی، به دقت شرایط قرارداد را مطالعه کرده و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و مالی مراجعه نماید. در نظر گرفتن این نکات مهم است:
هزینههای مربوط به قرارداد: در بسیاری از موارد در شرایط فسخ قرارداد ملک ممکن است هزینههایی ذکر شده باشد. این شرایط باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند تا هزینههای مرتبط با فسخ به وضوح مشخص شود.
مبالغ بیعانه و پیش پرداخت: اگر بیعانه یا پیش پرداختی در قرارداد ذکر شده باشد، هزینه فسخ ممکن است به نسبت این مبالغ محاسبه شود. بیعانه ممکن است قابل بازپرداخت باشد یا در صورت فسخ قرارداد از دست رود.
هزینههای حقوقی: مشاوره حقوقی برای فسخ قرارداد میتواند هزینههای اضافی به دنبال داشته باشد. این هزینهها بسته به میزان پیچیدگی و شرایط قرارداد متغیر است.
عوارض مالیاتی: هزینههای مالیاتی ممکن است به دلیل فسخ قرارداد بر روی مبالغی که پیش از آن پرداخت شدهاند، اعمال شود. این مسئله نیازمند مشاوره حسابداری است.
هزینههای ثبتی: در بعضی موارد، هزینههای ثبتی ممکن است بر اساس فرآیند فسخ قرارداد اعمال شود. این هزینهها ممکن است شامل هزینههای ثبت تراکنش و امور ثبتی مرتبط باشند.
مخارج متغیر: هر فسخ قرارداد ملک به شرایط خاص خودش بستگی دارد. مثلاً اگر قرارداد دارای شرایط خاصی برای فسخ در زمان خاصی باشد، هزینهها ممکن است متغیر باشند.
(اگر هنوز قرارداد اجاره خود را ننوشته اید می توانید از وام ودیعه مسکن سال 1403 ویژه مستاجران بهره مند شوید برای اطلاعات بیشتر این مقاله را بخوانید)

شرایط و مدت زمان فسخ معامله ملک چقدر است؟
مدت زمان فسخ قرارداد اجاره به شرایط و مفاد قرارداد بستگی دارد. در اینجا به برخی از شرایط و مدت زمانهای معمول برای فسخ قرارداد اجاره اشاره میکنم:
شرایط و مدت زمان فسخ قرارداد اجاره
1 خیار شرط: اگر در قرارداد اجاره شرطی برای فسخ تعیین شده باشد، طرفین میتوانند در مدت زمان مشخصی (مثلاً یک ماه) و بدون نیاز به دلیل خاصی، قرارداد را فسخ کنند.
2 خیار عیب: در صورتی که ملک دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد مشخص نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، مستأجر میتواند در هر زمانی پس از کشف عیب، قرارداد را فسخ کند.
3 خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر میتواند با استناد به این تخلف، قرارداد را فسخ کند. مدت زمان این نوع فسخ معمولاً در قرارداد تعیین میشود.
4 خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین نتواند ملک را تحویل دهد یا از تحویل آن خودداری کند، طرف دیگر میتواند قرارداد را فسخ کند. مدت زمان این نوع فسخ نیز بستگی به شرایط قرارداد دارد
• مدت زمان قانونی: در برخی موارد، قانون مدت زمان مشخصی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است که باید رعایت شود.
ضرر و زیان فسخ معامله ملک چقدر است؟
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره به شرایط و مفاد قرارداد بستگی دارد. در اینجا به برخی از شرایط و نکات مهم در مورد ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره اشاره میکنم:
شرایط و نکات مهم در مورد ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
1 توافق طرفین: اگر در قرارداد اجاره شرطی برای پرداخت خسارت در صورت فسخ قرارداد تعیین شده باشد، طرفین باید به آن پایبند باشند. این شرط معمولاً به عنوان “حق پشیمانی” شناخته میشود و مبلغ آن در قرارداد مشخص میشود.
2 اثبات ضرر و زیان: در صورتی که شرطی برای پرداخت خسارت در قرارداد وجود نداشته باشد، طرف زیاندیده باید ضرر و زیان خود را در دادگاه اثبات کند. این ضرر و زیان میتواند شامل هزینههای جابجایی، اجارههای پرداخت نشده، و سایر خسارات مالی باشد.
3 فسخ به دلیل عیب یا تخلف: اگر فسخ قرارداد به دلیل وجود عیب در ملک یا تخلف یکی از طرفین باشد، طرف مقابل میتواند درخواست جبران خسارت کند. در این حالت، دادگاه میزان خسارت را تعیین میکند.
4 فسخ قبل از تحویل ملک: اگر قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک فسخ شود، موجر یا مستأجر میتوانند درخواست جبران خسارت کنند. این خسارت معمولاً شامل هزینههای اداری و مالی مرتبط با فسخ قرارداد است
مراحل مطالبه ضرر و زیان
1 تهیه مدارک لازم: تمامی مدارک و مستندات مربوط به قرارداد و فسخ آن را جمعآوری کنید.
2 تنظیم دادخواست: دادخواستی برای مطالبه ضرر و زیان تنظیم کنید و به مرجع مربوطه (شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی) ارائه دهید.
3 پیگیری قضایی : مراحل قضایی را پیگیری کنید تا حکم جبران خسارت صادر شود.
نمونه ای از فسخ قرارداد ملکی:
مخاطب محترم آقای / خانم
با سلام
مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل به صورت رسمی و قانونی به شما ابلاغ میشود:
همانطور که مستحضرید مطابق با قولنامه شماره …. مورخ …. اینجانب یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی …. به مساحت …. بخش …. شهرستان …. به نشانی ….. و به مبلغ …. را از شما خریداری نموده ام. متاسفانه پس از انجام معامله و با تحقیق از اهالی محل و مراجعه به اهل خبره متوجه شدم که آپارتمان را به دو برابر قیمت واقعی به بنده فروخته اید. از آنجایی که این غبن فاحش است و مطابق ماده ۴۱۶ قانون مدنی در صورتی که غبن فاحش باشد، هریک از متعاملین حق فسخ معامله را دارد و به موجب ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن پس از علم به آن باید فوری اعمال گردد، لذا با ابلاغ این اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی فسخ معامله به دلیل غبن فاحش اعلام و درخواست می شود ظرف ده روز از رؤیت این اظهارنامه مبلغ پرداختی را به اینجانب مسترد نمایید.
با تشکر و تجدید احترام
نام و نام خانوادگی
امضاء
نمونه رای فسخ معامله
رای بدوی
در خصوص دعوای آقای ح.م. به وکالت از آقای ع.ب. به طرفیت آقای ن.ق. به خواسته تایید و تنفیذ فسخ قرارداد به علت عدم انجام تعهد و خسارات دادرسی؛ دادگاه با توجه به اینکه وکیل خواهان علت فسخ قرارداد را عدم پرداخت مابقی ثمن در دفترخانه از ناحیه خوانده دانسته است که در قسمت توضیحات آمده است … مابقی طلب فروشنده مبلغ سی و شش میلیون ریال ۸۹/۸/۲۰ در دفترخانه هنگام انتقال سند به فروشنده پرداخت می گردد و طرفین توافق نمودند چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل نمایند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط می باشد … در هر علمی یا فنی هر عبارت یا کلمه دارای بار معنایی خاصی است کلمات فسخ و انفساخ نیز در علم حقوق دارای بار خاصی و آثار خاص خود هستند. بر اساس ماده ۴۴۹ قانون مدنی فسخ (به لفظ یا فعلیت دلالت بر آن نماید محقق دانسته است. فلذا بایستی شخصی که حق فسخ به وی داده شده است نسبت به انشاء فسخ اقدام نموده و آن را با یک نشانه خارجی اعم از لفظ یا فعل ظاهر سازد. پس فسخ به اراده طرفین یا شخصی که طرفین فسخ قرارداد را به اراده او واگذار نموده اند واقع می شود. انفساخ گرچه در قانون تعریف نشده است لیکن در دکترین حقوق به فسخ خود به خودی و قهری قرارداد اطلاق می گردد و تفاوت آن با فسخ عدم دخالت ارادی طرفین در فسخ است و فسخ قرارداد (از بین رفتن قرارداد) به یک امر خارجی منوط می گردد. در قرارداد مستند طرفین نیز فسخ قرارداد به عدم انجام تعهد از ناحیه طرفین تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ وابسته شده است که عدم انجام تعهد تا تاریخ خاص یک امر خارجی است و نیازی به اراده طرفین جهت انشاء فسخ و اعلام آن نیست. فلذا با توجه به شرط انفساخ در قرارداد فسخ آن از ناحیه یک طرف عملی نیست که قرارداد به وی این حق را داده باشد تا مورد تایید از ناحیه دادگاه قرار گیرد. فلذا دعوای خواهان را وارد ندانسته و حکم بر بطلان آن صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدید نظر استان تهران می باشد.
معاون قضایی و دادرس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی ملارد – ذوالفقاری
رای تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای ع.ب. با وکالت آقای ح.م. نسبت به دادنامه شماره ۳۱۰…۹۲ مورخ ۹۲/۳/۲۷ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی ملارد که به موجب آن حکم بر بطلان خواسته وی دایر بر تایید و فسخ قرارداد مورخ ۸۹/۷/۱۷ صادر شده است وارد و موجه بوده و درخور نقض است زیرا حسب محتویات پرونده طبق قرارداد تنظیمی بین طرفین عقد، مقرر شده است که مابقی طلب فروشنده به مبلغ معین در تاریخ ۸۹/۸/۳۰ در دفتر اسناد رسمی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود و طرفین توافق نموده اند که چنانچه هر کدام از طرفین نتوانند به تعهدات خود عمل کنند تا مورخ ۸۹/۸/۳۰ این قرارداد فسخ و از درجه اعتبار ساقط است طرفین خواسته اند از شرط طبق ماده ۳۹۹ ق.م. استفاده نمایند بنابراین قصد و رضای طرفین معامله گنجانیدن شرایط فسخ در معامله بوده و این شرط نیز در قرارداد طبق اراده آنان اسقاط نشده است و ذوالخیار نیز مراتب اعلام فسخ قرارداد را به موجب اظهارنامه ارسالی به اطلاع طرف مقابل رسانده است و خریدار نیز از شرط مندرج در قرارداد تخلف کرده است و فروشنده نیز جهت جبران خسارت با طرح دعوای مذکور، راه دیگری جز فسخ قرارداد ندارد بنابراین طرح دعوای تایید فسخ به جای انفساخ مسامحه در تعبیر بوده و الفاظ عقود حمل می شود بر معانی عرفیه، و با توجه به اینکه ثمن معامله در مهلت مقرر پرداخت نشده است لذا با عدم پرداخت آن موجبات انفساخ عقد فراهم گردیده است و نظر به اینکه رای تجدیدنظرخواسته بدون رعایت موازین قانونی و اصول و قواعد دادرسی صادر شده است لذا دادگاه با نقض دادنامه مذکور مستنداً به مواد ۱۰ و ۲۲ قانون مدنی و ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به تایید فسخ قرارداد صدرالاشاره و پرداخت کلیه خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه را صادر و اعلام می دارد این رای قطعی است.

کمسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره
1 فسخ قرارداد توسط یکی از طرفین: اگر یکی از طرفین (موجر یا مستأجر) به صورت یکجانبه قرارداد را فسخ کند، مسئولیت پرداخت کمیسیون بنگاه بر عهده طرفی است که اقدام به فسخ کرده است. این کمیسیون معمولاً به میزان نصف کمیسیون اصلی قرارداد محاسبه میشود.
2 توافق دو طرف بر فسخ قرارداد: در صورتی که هر دو طرف با توافق یکدیگر تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند، مسئولیت پرداخت کمیسیون بنگاه به طور مساوی بین آنها تقسیم میشود. هر یک از طرفین باید نیمی از حق کمیسیون را پرداخت کنند.
3 فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک: اگر قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک فسخ شود، مسئولیت پرداخت کمیسیون بنگاه همچنان بر عهده طرفی است که اقدام به فسخ کرده است. در این حالت نیز، میزان کمیسیون معمولاً نصف کمیسیون اصلی قرارداد است.
نحوه محاسبه کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره
◦ محاسبه کمیسیون اصلی: ابتدا باید کمیسیون اصلی قرارداد اجاره محاسبه شود. این کمیسیون معمولاً بر اساس مبلغ اجاره و رهن تعیین میشود. برای مثال، اگر مبلغ رهن 50 میلیون تومان و اجاره ماهیانه 1 میلیون تومان باشد، کمیسیون بنگاه به صورت زیر محاسبه میشود:
◦ تبدیل مبلغ رهن به اجاره: 50,000,000 تومان × 0.03 = 1,500,000 تومان
◦ جمع مبلغ اجاره و رهن تبدیل شده: 1,500,000 تومان + 1,000,000 تومان = 2,500,000 تومان
◦ کمیسیون بنگاه: 2,500,000 تومان × 0.25 = 625,000 تومان
◦ مالیات بر ارزش افزوده: 625,000 تومان × 0.09 = 56,250 تومان
◦ جمع کل کمیسیون: 625,000 تومان + 56,250 تومان = 681,250 تومان
◦ محاسبه کمیسیون در صورت فسخ: در صورت فسخ قرارداد، کمیسیون بنگاه معمولاً نصف کمیسیون اصلی است. بنابراین، در مثال بالا، کمیسیون در صورت فسخ برابر خواهد بود با:
◦ نصف کمیسیون اصلی: 681,250 تومان ÷ 2 = 340,625 تومان
نکات کلیدی
• مدارک و مستندات: تمامی مدارک و مستندات مربوط به قرارداد و فسخ آن را جمعآوری و نگهداری کنید.
• مشاوره با وکیل: مشاوره با یک وکیل متخصص در امور ملکی میتواند به شما کمک کند تا بهترین راهکار را انتخاب کنید.
• رعایت مهلتها: در برخی موارد، برای فسخ قرارداد مهلتهای قانونی تعیین شده است که باید رعایت شوند.
• حفظ حقوق طرفین: در فرآیند فسخ، باید به حقوق هر دو طرف توجه شود تا از بروز مشکلات حقوقی بیشتر جلوگیری شود.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه معاملهای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
اما سوال اینجاست که چگونه میتوان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بینیاز شوند؟
از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که میبایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاهها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث میشود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.
پس هیچگاه نمیتوان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بینیاز شد اما میتوان راهکارهایی در قرارداد پیشبینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب میتوان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
برای اینکه معاملهای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود. بر همین اساس قانونگذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است. این ماده در چهار بند است:
- قصد طرفین و رضای آنها؛
- اهلیت طرفین؛
- موضوع معین كه مورد معامله باشد؛
- مشروعیت جهت معامله.
اما سوال اینجاست که چگونه میتوان قرارداد مشارکت در ساختی تنظیم نمود که حتی در صورت بروز اختلاف نیز طرفین از مراجعه به دادگاه بینیاز شوند؟
از آنجا که افراد عادی (غیر دولتی) حق اعمال زور علیه یکدیگر را ندارند، در صورت بروز اختلاف اگر بخواهند علی رغم میل طرف مقابل احقاق حق کنید غیر از توسل به زور که میبایست از مجرای مراجعه به نظامات دولتی مثل دادگاهها صورت بگیرد گزینه دیگری پیش روی شما نیست.
هرچند تنظیم درست شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت یا سایر قراردادها ممکن است نیاز شما به مراجعه به دادگاه را کمتر کند (در بسیاری از موارد تنظیم نادرست شرط داوری باعث میشود لزوم مراجعه طرفین به دادگاه برای اموری همانند الزام طرف ممتنع به تعیین داور بیشتر از حالت عادی هم بشود) اما اعتراض به رای داور و اجرای آن همواره نیازمند مراجعه به دادگاه است.
پس هیچگاه نمیتوان از مراجعه به دادگاه به عنوان آخرین راه حل در رفع اختلاف بینیاز شد اما میتوان راهکارهایی در قرارداد پیشبینی نمود که اولا با تعیین دقیق حقوق و تکالیف طرفین زمینه بروز اختلاف کمتر شود و ثانیا با تدابیر لازم قراردادی هزینه تخلف احتمالی از تکالیف قراردادی را برای ناقض قرارداد سنگین تر نمود. بدین ترتیب میتوان امیدوار بود که تا حد زیادی از بروز اختلافات قراردادی جلوگیری شود.
چگونگی فسخ قرارداد ملک
فسخ قرارداد ملک زمانی رخ میدهد که یکی از طرفین قرارداد (خریدار یا فروشنده) بخواهد از توافق خود عقبنشینی کرده یا قرارداد را باطل کند. فسخ قرارداد باید طبق اصول حقوقی و با رعایت قوانین و شرایط مشخص انجام شود تا مشکلات قانونی پیش نیاید.
1. اعلام فسخ قرارداد
اولین مرحله برای فسخ قرارداد، اعلام رسمی فسخ به طرف دیگر است. این اعلام باید بهصورت کتبی و مستند صورت گیرد تا اطمینان حاصل شود که طرف مقابل از تصمیم شما مطلع شده است. در این اعلام، باید دلیل فسخ قرارداد بهطور واضح ذکر شود. دلایل فسخ میتواند شامل نقض شرایط قرارداد، عدم تحویل ملک، مشکلات حقوقی ملک، یا هر علت دیگری که در قرارداد به آن اشاره شده باشد، باشد.
2. استفاده از شرایط فسخ پیشبینیشده در قرارداد
در بسیاری از قراردادهای املاک، شرایط خاصی برای فسخ پیشبینی شده است. بهعنوان مثال، ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که اگر خریدار نتواند مبلغ قرارداد را در تاریخ مشخص پرداخت کند، فروشنده میتواند قرارداد را فسخ کند. بنابراین، ابتدا باید مفاد قرارداد را بررسی کنید تا بدانید چه شرایطی برای فسخ در نظر گرفته شده است. اگر شرایط فسخ در قرارداد وجود داشته باشد، باید این شرایط را بهطور کامل رعایت کنید.
پیش بینی آینده بازار مسکن تا پایان سال 1403/ گروه املاک نگین
3. مذاکره و توافق با طرف مقابل
گاهی اوقات فسخ قرارداد میتواند از طریق توافق دو طرفه انجام شود. در این صورت، فروشنده و خریدار میتوانند بهطور دوستانه با یکدیگر مذاکره کرده و بر سر فسخ قرارداد به توافق برسند. این روش میتواند از بروز مشکلات قانونی و حقوقی جلوگیری کند. البته این فسخ باید بهصورت مکتوب و با امضای هر دو طرف صورت گیرد تا از نظر قانونی معتبر باشد.
4. ثبت فسخ قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
در بسیاری از موارد، پس از اعلام فسخ قرارداد، باید این اقدام بهطور رسمی ثبت شود. این کار معمولاً در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود. در این مرحله، طرفین باید مدارک و مستندات مربوط به فسخ قرارداد را به دفترخانه ارائه دهند تا فسخ بهطور رسمی ثبت گردد و از اعتبار قانونی برخوردار شود.
5. بازگرداندن مبلغ و اموال
پس از فسخ قرارداد، هر یک از طرفین باید آنچه را که دریافت کردهاند، بازگردانند. بهطور معمول، در صورت فسخ قرارداد، فروشنده باید ملک را به خریدار بازگرداند و خریدار نیز باید مبلغ پرداختشده را به فروشنده پس دهد. البته در صورتی که در قرارداد شرایط خاصی برای بازپرداخت یا جبران خسارت وجود داشته باشد، باید بر اساس آن عمل شود.
6. جبران خسارت در صورت نیاز
گاهی اوقات فسخ قرارداد ممکن است منجر به وارد آمدن خسارت به یکی از طرفین شود. بهطور مثال، اگر یکی از طرفین قرارداد بدون دلیل منطقی و موجه اقدام به فسخ قرارداد کند، طرف دیگر میتواند از او خواسته باشد که خسارت ناشی از فسخ را جبران کند. در چنین شرایطی، طرفین میتوانند با توجه به مفاد قرارداد یا از طریق دادگاه برای جبران خسارت اقدام کنند.
7. مراجعه به دادگاه
اگر یکی از طرفین قرارداد از فسخ قرارداد خودداری کند یا بخواهد فسخ قرارداد را به چالش بکشد، طرف مقابل میتواند به دادگاه مراجعه کند. در دادگاه، طرفین میتوانند دلایل خود را برای فسخ قرارداد ارائه دهند و پس از بررسی مستندات و دلایل، دادگاه تصمیم نهایی را اتخاذ میکند. همچنین، در صورت وقوع تخلف از طرف یکی از طرفین، دادگاه میتواند دستور جبران خسارت یا انجام سایر اقدامات قانونی را صادر کند.
جمع بندی
فسخ قرارداد اجاره یکی از موضوعات مهم و پیچیده در معاملات ملکی است که میتواند تأثیرات مالی و حقوقی قابل توجهی برای طرفین داشته باشد. در این شرایط، پرداخت کمیسیون بنگاه معاملات ملکی نیز از اهمیت ویژهای برخوردار است. در صورت فسخ قرارداد، کمیسیون بنگاه معمولاً به میزان نصف کمیسیون اصلی قرارداد محاسبه میشود و مسئولیت پرداخت آن بر عهده طرفی است که اقدام به فسخ کرده است.
اگر به دنبال خرید خانه یا اجاره آپارتمان در یوسف آباد و مناطق دیگر تهران هستید، گروه املاک نگین با مشاوران رایگان و با تجربه خود آماده ارائه خدمات به شماست. شما میتوانید به صورت حضوری به املاک ما در یوسفآباد، خیابان اسدآبادی مراجعه کنید یا از طریق سامانه گروه املاک نگین با ما در تماس باشید. ما در املاک نگین همواره در تلاشیم تا بهترین مشاورهها و خدمات را به شما عزیزان ارائه دهیم تا تجربهای مطمئن و راحت از خرید و اجاره ملک داشته باشید.
خیلی ممنون ازتون
الان حق کمسیون طبق فرمول بالا انجام میشه یعنی واسه همه جا اینجوریه؟؟
سلام دوست عزیز
بله تمام مشاوران املاک باید طبق این فرمول حق کمسیون دریافت کنندو در غیر این صورت خلاف قانون میباشد
زمانی ک میخواسم برم محضر واسه سند زدن صاحب ملک زد زیرش گفت سند نمیزنم پول بیشتری میخوام با مبایعه نامه ای که نوشته بودیم تونستم ازش شکایت کنم اما خیلی دردسر داره
سلام دوست عزیز
امیدواریم این مقاله به شما کمک کرده باشد
بسیار عالی و خوب
سلام دوست عزیز
مچکریم از دیدگاه و همراهی شما