قانون پیشفروش خانه یکی از مهمترین مقرراتیست که با هدف حفظ حقوق خریداران و جلوگیری از سوءاستفادهها در بازار مسکن وضع شده است. با توجه به افزایش بیسابقه قیمت ملک و کاهش قدرت خرید مردم، بسیاری به سراغ خرید خانههای پیشفروشی رفتهاند. اما دانستن جزئیات قانون پیشفروش خانه و آگاهی از نکات حقوقی مربوط به آن، پیششرطی ضروری برای انجام یک معامله امن و بیدردسر است.
در این مقاله قرار است درباره شرایط فسخ قرارداد پیشفروش، روشهای متداول کلاهبرداری در این حوزه، و جزئیات دقیق قانون مصوب مجلس صحبت کنیم. اگر قصد دارید خانهای را پیشخرید کنید یا بهعنوان فروشنده وارد این مسیر شوید، در ادامه همراه گروه املاک نگین باشید تا با شناخت بهتر این قانون، تصمیمی آگاهانه و مطمئن بگیرید.
اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان
قانون پیشفروش خانه با هدف افزایش شفافیت در معاملات و جلوگیری از بروز کلاهبرداری در خرید و فروش واحدهای در حال ساخت تصویب شده است. طبق قانون پیشفروش خانه، برای اینکه یک قرارداد پیشفروش دارای اعتبار قانونی و لازمالاجرا باشد، باید شرایط مشخصی در متن قرارداد رعایت شود. بهبیاندیگر، قانون پیشفروش آپارتمان در ماده دوم خود بهصراحت اعلام میکند که حداقل اطلاعات زیر باید در قرارداد قید شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری گردد:
مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی
پلاک ثبتی، مشخصات دقیق و نشانی ملک مورد معامله
اوصاف و امکانات واحد مورد پیشفروش، مانند مساحت، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
مشخصات فنی و معماری ساختمان شامل موقعیت ملک، نوع کاربری، مساحت عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و واحدها، نمای ساختمان، نوع مصالح بهکاررفته، سیستمهای گرمایشی و سرمایشی و اطلاعات مندرج در پروانه ساخت یا شناسنامه فنی
قیمت کل ملک یا مبلغ مورد توافق (ثمن معامله)، نحوه پرداخت، تعداد اقساط و زمانبندی پرداخت
شماره قبوض اقساطی و شرایط تحویل واحد و انتقال رسمی سند
زمان دقیق تحویل واحد ساختمانی و زمان مراجعه برای تنظیم سند رسمی انتقال
نحوه رسیدگی به خسارتها، ضمانتهای اجرایی، بیمهها، تغییرات احتمالی در قیمت یا مشخصات ملک
تعهدات فروشنده در برابر شهرداری و سایر مراجع قانونی
تعیین داوران برای حلوفصل اختلافات احتمالی
رعایت احکام مرتبط در مواد ۶، ۷، ۸، تبصره ماده ۸، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۲۰ قانون پیشفروش
رعایت این موارد نهتنها اعتبار قانونی قرارداد را تضمین میکند، بلکه باعث میشود خریدار با اطمینان بیشتری اقدام به سرمایهگذاری کند و در صورت بروز مشکل، امکان پیگیری حقوقی وجود داشته باشد.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
قانون پیشفروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی
پیشفروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی یکی از موضوعات مهم در معاملات ملکی است که خریداران و سرمایهگذاران باید با قوانین آن آشنا باشند. در ایران، این نوع معاملات تحت شرایط مشخصی قانونی و قابل پیگیری هستند، اما رعایت نکات حقوقی ضروری است.
۱. تعریف پیشفروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان به معاملهای گفته میشود که در آن واحد مسکونی قبل از تکمیل یا ساخت کامل آن، به خریدار واگذار میشود. در برخی موارد، سازنده ممکن است سند رسمی را قبل از تکمیل ساختمان تنظیم نکند.
۲. قانونی که معاملات پیشفروش را تنظیم میکند
در ایران، قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ مهمترین مرجع قانونی برای این نوع معاملات است. طبق این قانون:
قرارداد پیشفروش باید رسمی و در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
اگر قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود، قابلیت پیگیری حقوقی دارد اما خریدار ریسک بالاتری متحمل میشود.
تمامی تعهدات سازنده نسبت به تحویل آپارتمان طبق مشخصات قرارداد قابل پیگیری است.
۳. پیشفروش بدون سند رسمی
گاهی سازندهها قرارداد پیشفروش را ساده و دستی یا در قالب مبایعهنامه عادی منعقد میکنند، بدون اینکه سند رسمی صادر شود. در این حالت:
معامله از نظر قانونی معتبر است ولی خریدار حق ثبت رسمی مالکیت را ندارد تا زمان تکمیل پروژه.
ریسک از بین رفتن سرمایه یا تأخیر در تحویل افزایش مییابد.
اگر اختلافی بین خریدار و سازنده پیش بیاید، پیگیری قضایی فقط بر اساس قرارداد کتبی امکانپذیر است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
۴. نکات حقوقی مهم برای خریدار
برای کاهش ریسک در معاملات پیشفروش بدون سند رسمی، خریدار باید:
قرارداد کتبی کامل و دقیق داشته باشد و تمامی جزئیات پروژه، قیمت، اقساط و زمان تحویل در آن ذکر شود.
از سازنده سابقه پروژههای قبلی و توان مالی او را بررسی کند.
پرداختها را مرحلهای و بر اساس پیشرفت پروژه انجام دهد.
در صورت امکان، قرارداد را در دفترخانه اسناد رسمی یا با گواهی معتبر ثبت کند تا پشتوانه قانونی بیشتری داشته باشد.
۵. جمعبندی
پیشفروش آپارتمان بدون سند رسمی قانونی است اما با ریسک بیشتری همراه است. بهترین راهکار برای خریدار، تنظیم قرارداد کامل و رسمی و پیگیری قانونی حقوق خود در صورت بروز مشکل است. رعایت این نکات میتواند خطرات احتمالی را کاهش داده و معاملهای امنتر برای هر دو طرف ایجاد کند.
قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و اصلاحشده در ۱۴۰۱، یکی از قوانین مهم در حوزه معاملات ملکی است که با هدف شفافسازی فرآیند ساخت و فروش واحدهای ساختمانی در حال احداث، حمایت از حقوق خریداران (پیشخریداران) و کاهش اختلافات حقوقی تصویب شده است. این قانون شامل تعاریف، الزامات قراردادی، نحوه تنظیم سند رسمی، شرایط پرداخت، ضمانت اجرا و مسئولیتها میباشد. در ادامه خلاصهای از مهمترین نکات ذکر شده است:
ماده ۱ – تعریف پیشفروش
هر نوع قرارداد با عنوانهای مختلف که در آن مالک رسمی زمین یا مستاجر با حق احداث، متعهد به ساخت و تحویل یک واحد ساختمانی به شخص دیگری شود، پیشفروش ساختمان محسوب میشود.
تبصره: سرمایهگذاران و مستأجران دارای حق احداث نیز میتوانند در چارچوب این قانون اقدام به پیشفروش نمایند.
ماده 2 – ثبت رسمی قرارداد
قرارداد پیشفروش باید بهصورت سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و خلاصهای از آن به اداره ثبت ارسال گردد.
ماده 3 – مدارک لازم برای تنظیم قرارداد
سند رسمی مالکیت یا سند اجاره با حق احداث بنا
بیمهنامه مسئولیت
استعلام از اداره ثبت
ماده 4 – هزینه تنظیم قرارداد
تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون نیاز به گواهی مالیاتی و فقط با پرداخت حقالتحریر انجام میشود.
ماده 5 – جریمههای تأخیر و نقض تعهدات
در صورت عدم انجام تعهدات، پیشفروشنده باید خسارتهای زیر را پرداخت کند:
اجرتالمثل بخشهای تحویل نشده
۰/۵٪ روزانه از بهای تعهدات مشاعی
۰/۱٪ روزانه از تعهدات خدمات عمومی
۰/۱٪ روزانه بابت تأخیر در انتقال سند رسمی
ماده 6 – تغییر مساحت
در صورت اختلاف مساحت بین قرارداد و سند تفکیکی:
تا ۵٪ افزایش = قرارداد معتبر باقی میماند
بیش از ۵٪ افزایش = حق فسخ فقط برای خریدار
کمتر از ۹۵٪ مساحت توافقشده = خریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت دارد
ماده 7 – خسارت ناشی از فسخ
در صورت فسخ توسط خریدار، پیشفروشنده باید:
خسارت بر پایه مصالحه یا نظر کارشناس مرضیالطرفین را بپردازد
در صورت عدم توافق، کلیه مبالغ را با قیمت روز ساختمان برگرداند
ماده 8 – مسئولیت پیشفروشنده
پیشفروشنده بابت هرگونه عیب ساختمانی، نقض فنی یا خسارت به اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را بیمه کند.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
ماده 9 – تسهیلات بانکی
در صورت دریافت وام از بانک توسط پیشخریدار:
پول مستقیماً به حساب پیشفروشنده واریز میشود
بانک مالکیت عرصه به نسبت سهم خریدار را بهعنوان تضمین نگه میدارد
ماده 10 – پرداخت اقساط
نحوه پرداخت به توافق طرفین است ولی:
حداقل ۱۰٪ از مبلغ قرارداد باید هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود
ماده 11 – پیشرفت ساخت و اقساط
در صورت تأخیر در پیشرفت ساختمان:
خریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به گزارش مهندس ناظر کند
ناظر موظف است ظرف یک ماه گزارش ارائه دهد
ماده 12 – انتقال سند
پیشخریدار با پرداخت کامل اقساط و تایید ناظر، میتواند درخواست انتقال سند رسمی کند. در صورت خودداری پیشفروشنده، دفترخانه موظف به انتقال سند است.
ماده 13 – ناتمام بودن پروژه
اگر پروژه در پایان قرارداد کامل نشود ولی کمتر از ۱۰٪ آن باقی مانده باشد:
خریدار میتواند پروژه را کامل کرده و درخواست سند رسمی بدهد
کلاهبرداری
قانون پیشفروش خانه با هدف ایجاد شفافیت، امنیت و اعتماد میان خریدار و فروشنده تنظیم شده است، اما متأسفانه در عمل، بسیاری از معاملات پیشفروش بدون رعایت این قانون انجام میشود و همین موضوع راه را برای کلاهبرداران باز میگذارد. در سالهای اخیر، موارد متعددی از این موضوع گزارش شده که بسیاری از آنها به دلیل ناآگاهی خریداران از الزامات قانونی رخ داده است.
خرید خانه در مرحله ساخت یا اصطلاحاً پیشفروش، به دلیل مزایای اقتصادی و امکان پرداخت اقساطی، بسیار مورد توجه خریداران قرار گرفته است. اما واقعیت این است که اگر قانون پیشفروش خانه به درستی رعایت نشود، خریدار نهتنها از مزایای آن بهرهمند نمیشود، بلکه ممکن است تمام سرمایه خود را نیز از دست بدهد.
مراجع قضایی و نهادهای رسمی بارها نسبت به شگردهای رایج کلاهبرداران هشدار دادهاند. یکی از مهمترین نکاتی که در این هشدارها به چشم میخورد، تأکید بر ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی و رعایت کامل مفاد قانون پیشفروش خانه است. طبق این قانون، تنها دفاتر رسمی مجاز به ثبت و تنظیم قرارداد پیشفروش هستند. انجام معامله در بنگاههای مشاور املاک – که از نظر حقوقی فاقد صلاحیت تنظیم سند پیشفروشاند – ریسک کلاهبرداری را بهطور چشمگیری افزایش میدهد.
کلاهبرداران از خلأهای قانونی و ناآگاهی مردم سوء استفاده میکنند. آنها با ارائه مدارک ظاهراً کامل و اطلاعات بهروز، خریدار را متقاعد میکنند که معاملهای امن در پیش دارد. اما زمانی که قرارداد بهصورت غیررسمی و خارج از چارچوب قانون پیشفروش خانه تنظیم شده باشد، اعتبار سند کاهش یافته و فروشنده بهراحتی میتواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
یکی از روشهای رایج این افراد، استفاده از قولنامهها و بیعنامههای دستی است که بهرغم داشتن ارزش حقوقی، قابلیت استناد رسمی محدودتری نسبت به سند رسمی دارند. در برخی موارد دیده شده که فروشنده پس از فروش واحد به چندین نفر، کشور را ترک کرده و مالباختگان تنها با یک برگ کاغذ بیاعتبار باقی ماندهاند.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
حتی در صورتی که خریدار تمام مدارک و مستندات ساختمان را با دقت بررسی کند، باز هم ممکن است فریب بخورد. چرا که نیت سوء فروشنده در ابتدا پنهان است و او از خلأهای اجرایی استفاده میکند. به همین دلیل تأکید میشود که قرارداد حتماً در چارچوب قانون پیشفروش خانه و از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
در پروژههایی که از قانون تبعیت نمیکنند، معمولاً اسناد رسمی ارائه نمیشود. همین اسناد غیررسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر هستند. در این میان، خریدار بیاطلاع که به روند رسمی پایبند نبوده، در نهایت باید برای اثبات حق خود وارد یک روند فرسایشی حقوقی شود که سالها به طول میانجامد.
برای مثال، بسیاری از متقاضیان خرید ملک در محله یوسفآباد تهران به دلیل جذابیت این منطقه و پروژههای نوساز متعدد، به سمت پیشخرید آپارتمان میروند. اگر این معامله بدون توجه به قانون پیشفروش مسکن انجام شود، خریدار در برابر خطر کلاهبرداری قرار میگیرد؛ چرا که ارزش ملک بالا بوده و امکان فروش مجدد آن به چند نفر دیگر بسیار وسوسهانگیز است.
در نهایت، تنها راهکار مطمئن برای پیشخرید خانه، رعایت کامل الزامات قانونی و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی است. قانون پیشفروش خانه بهگونهای تدوین شده که امنیت مالی و حقوقی هر دو طرف معامله حفظ شود. پس بیتوجهی به آن، یعنی باز گذاشتن راه برای سواستفاده افراد سودجو.
نحوه محاسبه قیمت پیشفروش آپارتمان
پیشفروش آپارتمان یکی از روشهای رایج در بازار مسکن است که طی آن خریدار، واحد مسکونی را قبل از ساخت یا تکمیل آن خریداری میکند. این روش مزایای متعددی دارد، از جمله قیمت پایینتر نسبت به خرید واحد آماده و امکان پرداخت اقساطی. اما یکی از مهمترین مسائلی که خریداران و سرمایهگذاران باید بدانند، نحوه محاسبه قیمت پیشفروش آپارتمان است.
۱. تعیین قیمت پایه زمین
قیمت پیشفروش آپارتمان معمولاً با قیمت زمین آغاز میشود. برای محاسبه:
قیمت زمین = مساحت زمین × قیمت هر متر مربع زمین
مثلاً اگر زمین پروژهای ۱۰۰۰ متر مربع باشد و قیمت هر متر مربع زمین ۱۰ میلیون تومان باشد:
۲. محاسبه هزینه ساخت
هزینه ساخت شامل دستمزد پیمانکار، مصالح، تجهیزات و هزینههای مرتبط با ساخت ساختمان است. برای محاسبه آن:
هزینه ساخت = مساحت مفید × قیمت هر متر مربع ساخت
به عنوان مثال، اگر مساحت مفید آپارتمان ۸۰ متر مربع باشد و هزینه ساخت هر متر مربع ۲۰ میلیون تومان باشد:
۳. اضافه کردن هزینههای جانبی
در کنار قیمت زمین و ساخت، هزینههای دیگری هم وجود دارند که باید در قیمت نهایی لحاظ شوند:
هزینه مجوزها و پروانه ساخت
مالیات و عوارض شهرداری
هزینه بازاریابی و فروش
هزینه تأمین زیرساختها (برق، آب، گاز و….)
مثلاً مجموع این هزینهها ۲۰۰ میلیون تومان باشد.
۴. محاسبه سود سازنده
سود سازنده بخشی است که سرمایهگذار یا خریدار در قیمت نهایی میبیند. این مقدار معمولاً درصدی از مجموع هزینههاست و بسته به پروژه و منطقه متفاوت است. فرض کنیم ۱۵٪ از کل هزینهها باشد.
۵. محاسبه قیمت نهایی هر واحد
قیمت نهایی هر واحد پیشفروش با جمع کردن قیمت زمین، هزینه ساخت، هزینههای جانبی و سود سازنده محاسبه میشود
۶. نکات مهم در خرید پیشفروش
قرارداد معتبر: حتماً قرارداد رسمی و دارای مهر و امضا باشد.
پیشرفت پروژه: بررسی کنید سازنده پروژههای قبلی را به موقع تحویل داده باشد.
اقساط پرداختی: اغلب پیشفروشها به صورت مرحلهای و بر اساس پیشرفت پروژه پرداخت میشوند.
راهکارهای قانونی برای مواجهه با کلاهبرداری
قانون پیشفروش خانه یکی از مهمترین مقرراتی است که برای حفظ حقوق خریداران و جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات پیشفروش تصویب شده است. با این حال، در صورت بروز کلاهبرداری اولین و مهمترین راهکار، مراجعه به مراجع قانونی و استفاده از حقوق مصرح در قانون پیشفروش خانه است.
وقتی اعتبار قرارداد از بین میرود، شکایت از فرد کلاهبردار در دستگاه قضایی و مطالبه پرداخت خسارت قانونی، نخستین اقدام است. توجه داشته باشید که برای طرح شکایت بهتر است از مشاوره وکیل دادگستری بهرهمند شوید تا ضمن آگاهی کامل از مفاد قانون پیشفروش خانه، از بروز خطاهای حقوقی پرهزینه جلوگیری شود.
در بسیاری از پروندهها، بیتوجهی به نکات قانونی باعث از بین رفتن فرصت جبران میشود. لذا اگر کلاهبرداری اتفاق افتاده، باید سریعاً به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه کرده و شکایت خود را مطرح کنید. پس از آن، پرونده برای تحقیقات مقدماتی به کلانتری محل ارجاع میشود و در ادامه پس از بررسی شواهد و احضار متهم، در صورت اثبات جرم، میتوان پرداخت خسارت را از طریق دادگاه پیگیری کرد.
جرم پیشفروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی
طبق قانون پیشفروش مسکن، هرگونه پیشفروش بدون تنظیم سند رسمی، غیرقانونی است. ماده ۱۸ آییننامه پیشفروش ساختمان بهصراحت بیان میکند که پیشفروش بدون مجوز رسمی ممنوع است. متخلفین در این زمینه، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا پرداخت جزای نقدی بین ۲ تا ۴۴ برابر مبلغ دریافتی محکوم میشوند. این قانون برای پیشگیری از فروش یک واحد به چند نفر تدوین شده و در موارد متعددی مانع از بروز تخلفات جدی در بازار املاک شده است.
شرایط فسخ قرارداد پیشفروش آپارتمان
فسخ قرارداد در پیشفروش نیز دارای قواعد خاصی است که بر اساس قانون پیشفروش خانه با قوانین عمومی قراردادها تفاوت دارد. برای مثال، در صورتی که مساحت ساختمان در سند تفکیکی بیش از ۵ درصد کمتر از میزان توافقشده باشد، خریدار میتواند قرارداد را فسخ کند یا مطالبه خسارت نماید.
از سوی دیگر، اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار قید شده در قرارداد باشد:
تا ۵ درصد اضافهمساحت: خریدار باید هزینه اضافه را پرداخت کند.
بیش از ۵ درصد اضافهمساحت: خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید.
در این میان، استفاده دقیق از مشاوره حقوقی، بررسی تمام بندهای قرارداد و رجوع به دفاتر رسمی برای ثبت قرارداد، توصیهای مهم است که از بسیاری مشکلات و درگیریهای حقوقی پیشگیری میکند. قانون پیشفروش خانه دقیقاً برای حمایت از حقوق خریداران چنین ابزارهایی را فراهم کرده است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
تجربهای از منطقه یوسفآباد تهران
برای مثال، در اجاره ملک در محله یوسفآباد تهران یا حتی خرید ملک در محله یوسفآباد تهران، اگرچه پیشفروش کمتر رایج است، اما همچنان برخی سازندگان اقدام به پیشفروش واحدها میکنند. توجه به قانون پیشفروش خانه در این نوع معاملات اهمیت مضاعف دارد، چراکه قیمتهای بالا و تقاضای زیاد باعث شده برخی افراد سودجو به روشهای غیررسمی و دور زدن قوانین روی بیاورند.
در نهایت، توصیه میشود پیش از ورود به هرگونه قرارداد پیشفروش، چه در تهران و چه در دیگر نقاط کشور، حتماً از رسمی بودن سند، داشتن مجوز وزارت راه و شهرسازی و ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی اطمینان حاصل کنید. قانون پیشفروش خانه تنها در صورتی میتواند از شما حمایت کند که قرارداد شما رسمی و شفاف باشد.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید.
در صورت تنظیم قراراد پیش فروش در دفترخانه اما بدون گرفتن مجوز از وزارت مسکن باز هم معامله اعتبار داره؟
سلام دوست عزیز
خیر، قرارداد پیشفروش بدون مجوز از وزارت راه و شهرسازی یا اداره مسکن معتبر نیست و امکان پیگیری حقوقی برای خریدار محدود است.
سلام برای پیش فروش آاپارتمان در پروژه های کمتر از ۱۰ واحد الزامه که تنظیم سند رسمی وجود داشته باشه؟
سلام دوست عزیز
سلام، برای پیشفروش آپارتمان در پروژههای کمتر از ۱۰ واحد، تنظیم سند رسمی الزامی نیست، اما تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه حتماً توصیه میشود تا از نظر حقوقی خریدار و فروشنده محفوظ باشند.
اگه بین خریدار با سازنده دعوا پیش بیاد به نظرتون قرارداد پیش فروش تنظیم شده در دفتر خانه به عنوان مدرک معتبر در دادگاه قبول هست؟
سلام دوست عزیز
بله، قرارداد پیشفروش تنظیمشده در دفترخانه به عنوان مدرک رسمی و معتبر در دادگاه قابل استناد است و میتواند حقوق خریدار و فروشنده را تثبیت کند.