مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج و هوشمندانه برای نوسازی املاک قدیمی و یا استفاده از زمین‌های بلااستفاده است که طی آن، مالک زمین و مجری پروژه (سازنده) با یکدیگر وارد همکاری می‌شوند. در این نوع سرمایه‌گذاری مشترک، مالک زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده با تقبل هزینه‌های ساخت، پروژه را پیش می‌برد. در نهایت، سود حاصل از این همکاری به‌صورت واحدهای ساختمانی یا معادل آن، بین طرفین تقسیم می‌شود.
با اینکه این شیوه می‌تواند منافع مالی خوبی برای هر دو طرف به همراه داشته باشد، اما ناآگاهی از قوانین، نحوه تنظیم قرارداد، چگونگی انتقال سند، و حتی شیوه تقسیم واحدها می‌تواند موجب بروز اختلافات جدی شود. از این‌رو، پیش از ورود به چنین همکاری‌هایی، شناخت کامل مراحل قانونی و حقوقی مشارکت در ساخت، امری ضروری به شمار می‌رود.
در ادامه، همراه گروه املاک نگین باشید تا با نکات مهم، مراحل قانونی، مزایا و ریسک‌های مشارکت در ساخت بیشتر آشنا شوید.
مشارکت در ساخت چیست و چه نکاتی دارد؟
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج برای نوسازی و ساخت ساختمان در مناطق شهری است، به‌ویژه در مناطقی که ارزش زمین بالاست و مالکان تمایل به ساخت و ساز ندارند یا توان مالی کافی برای این کار ندارند. در این روش، مالک زمین یا ملک، آن را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده نیز متعهد به اجرای عملیات ساخت و بازسازی می‌شود. هزینه‌هایی همچون تخریب، گودبرداری، ساخت اسکلت و نازک‌کاری ساختمان، همگی بر عهده سازنده است.
پس از اتمام پروژه، مالک و سازنده بر اساس توافق اولیه و عواملی همچون ارزش زمین و هزینه‌های ساخت، سهم خود را از واحدهای ساخته شده دریافت می‌کنند. نکته کلیدی در این میان آن است که نوسانات قیمت ملک و هزینه ساخت نباید بر مفاد قرارداد تأثیری بگذارد. در غیر این صورت، احتمال توقف یا بروز اختلاف در پروژه وجود دارد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت به روش‌های مختلفی بسته می‌شوند که در ادامه به رایج‌ترین آن‌ها اشاره می‌شود:
سه دانگ از ابتدا به سازنده تعلق می‌گیرد.
مالک، زمین را تأمین می‌کند و سازنده هزینه‌های ساخت را.
انتقال وکالت بلاعزل به سازنده پس از پیشرفت مشخص پروژه.
انتقال مرحله‌ای سند با پیشرفت کار، مانند پس از اتمام اسکلت.
در هر حالت، مهم است که جزئیات توافق به‌صورت دقیق و شفاف در قرارداد ذکر شود.
قوانین مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، رعایت برخی نکات قانونی و حقوقی الزامی است:
سازنده موظف است محل سکونت موقت برای مالک تهیه کند و اجاره‌بها را بپردازد.
سازنده در برابر خسارات به ملک‌های همسایه مسئول است.
مسئولیت حوادث ناشی از ساخت، بر عهده سازنده است.
سازنده باید بیمه‌های لازم را تهیه کند.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
نکات مهم در تنظیم قرارداد
ارزش زمین و متراژ دقیق آن باید مشخص باشد.
زمان شروع پروژه و زمان تحویل ساختمان باید تعیین شود.
در قرارداد، باید بندی برای بی‌اثر بودن تغییرات قیمت لحاظ شود.
کلیه توافقات کتبی باشد و در حضور افراد متخصص منعقد شود.
قرارداد در دفاتر رسمی و حقوقی ثبت گردد.
عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” در تمامی صفحات قرارداد قید شود.
حق واگذاری قرارداد یا دریافت وام توسط سازنده محدود شود.
برنامه زمان‌بندی دقیق مراحل پروژه ضمیمه قرارداد باشد.
بررسی اعتبار و توانایی سازنده
برای آنکه پروژه مشارکت در ساخت موفق باشد، باید سازنده‌ای انتخاب شود که دارای شرایط زیر باشد:
پروانه اجرایی معتبر از سازمان‌های مرتبط داشته باشد.
تمکن مالی مناسب داشته باشد.
سابقه کاری معتبر و مشخص داشته باشد.
از مؤسسات اعتبارسنجی برای بررسی سازنده می‌توان کمک گرفت.
در صورتی که سازنده با سرمایه‌گذار همکاری دارد، باید مالک از این همکاری مطلع باشد.
کمیسیون مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، کمیسیونی به مشاور یا واسط پرداخت می‌شود. طبق عرف بازار، این هزینه معمولاً توسط سازنده پرداخت می‌شود و مبلغ آن متناسب با ارزش پروژه، بین ۰.۵ تا ۱ درصد از کل ارزش سرمایه آورده تعیین می‌شود. این رقم در مناطق مختلف، به‌ویژه در پایتخت و شهرستان‌ها، متغیر است.
روش‌های انتقال سند
انتقال سند از مالک به سازنده در پروژه‌های مشارکت در ساخت به سه روش متداول انجام می‌شود:
۱. انتقال سند در آغاز کار
در این روش، سهم سازنده در ابتدا به او منتقل می‌شود و در مقابل، سازنده یک چک تضمینی به مالک می‌دهد. این روش دارای محدودیت‌هایی برای مالک است؛ مانند عدم توانایی برای دریافت وام یا فروش سهم تا پایان پروژه.
۲. انتقال سند در پایان کار
در این حالت، انتقال سند در پایان پروژه و پس از اتمام ساخت انجام می‌شود. این روش بیشتر مورد قبول مالکان است و برای هر دو طرف صرفه‌جویی مالی دارد.
۳. انتقال مرحله‌ای سند
در این روش، با پیشرفت کار، بخش‌هایی از سهم سازنده منتقل می‌شود. مانند پس از دریافت جواز، اتمام اسکلت، پایان سفت‌کاری یا پس از دریافت پایان‌کار. این روش نیازمند توافق دقیق و مکتوب بین طرفین است.
خرید ملک در منطقه ۶ تهران؛ فرصتی مناسب برای مشارکت
با توجه به موقعیت جغرافیایی، دسترسی و بافت شهری مناسب، خرید ملک در منطقه ۶ تهران گزینه‌ای مطلوب برای مالکان و سرمایه‌گذاران است. بسیاری از املاک قدیمی در این منطقه ظرفیت نوسازی دارند و اجرای طرح‌های مشارکت در ساخت در این محدوده می‌تواند ارزش افزوده قابل توجهی برای طرفین به همراه داشته باشد.
راهکارهای قانونی و نکاتی که باید هنگام تنظیم قرارداد به آن‌ها توجه کنید
یکی از مهم‌ترین مواردی که باید هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه داشته باشید، انتخاب محل مناسب برای تنظیم قرارداد است. این قرارداد باید در مکان‌هایی مانند دفتر اسناد رسمی، دفتر وکیل یا یک بنگاه مشاور املاک معتبر تنظیم شود. انجام این کار از بروز اختلافات احتمالی در آینده و ضرر و زیان‌های مالی جلوگیری می‌کند.
دلیل این توصیه آن است که در بسیاری از موارد، سازنده با نحوه تنظیم قرارداد و جزئیات حقوقی آن آشنایی بیشتری نسبت به مالک دارد. از همین‌رو، ممکن است شرایط معامله به گونه‌ای باشد که مستلزم توجه به نکات فنی و حقوقی بیشتری باشد. در چنین شرایطی، حضور یک فرد متخصص یا مشاور حقوقی ضروری خواهد بود.
اگرچه شیوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به شرایط پروژه می‌تواند متفاوت باشد، اما در زمینه تعهدات متقابل مالک و سازنده، اصول کلی و نکات مشترکی وجود دارد که در همه قراردادها باید رعایت شود.
توافق بین مالک و سازنده، نحوه مشارکت و نکات ضروری آن
در رابطه با مشارکت در ساخت، شفاف‌سازی در مورد نحوه همکاری و وظایف هر یک از طرفین اهمیت بالایی دارد. در ادامه، به چند مورد اساسی در این زمینه اشاره می‌کنیم:
میزان آورده مالک و سازنده
در قراردادهای مشارکت در ساخت باید آورده‌های هر دو طرف با دقت و وضوح در متن قرارداد ذکر شود. برای مثال، مالک باید ارزش‌گذاری دقیقی بر ملک خود انجام دهد و چنانچه ملک دارای امتیازات خاصی مانند کنتور برق، چاه آب، یا سایر امکانات قابل انتقال باشد، این موارد نیز باید به‌طور مشخص در قرارداد قید شوند.
ارزش‌گذاری ملک
از سوی مالک:
ارزش‌گذاری ملک باید پیش از تنظیم قرارداد انجام گیرد. در صورتی‌که این ارزش‌گذاری به درستی صورت نگیرد، احتمال بروز اختلاف در خصوص سهم‌الشرکه طرفین افزایش می‌یابد. همچنین در صورت بروز مشکل در روند اجرای پروژه، یکی از مواردی که در تعیین تکلیف یا فسخ قرارداد مورد بررسی قرار می‌گیرد، همین میزان آورده طرفین است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
از سوی سازنده:
آورده سازنده باید به طور کامل و دقیق در قرارداد مشخص شود. از جمله مواردی که به عنوان آورده محسوب می‌شود می‌توان به هزینه‌های صدور پروانه ساخت، تهیه نقشه، صورت‌جلسه تفکیکی، جرایم احتمالی شهرداری، پرداخت عوارض، هزینه خرید تراکم و مازاد تراکم، بیمه کارکنان پروژه، هزینه صدور سند مالکیت و سایر هزینه‌های مرتبط اشاره کرد.
در قرارداد باید مشخص شود که این هزینه‌ها به چه شکلی، توسط چه کسی و در چه زمانی پرداخت خواهد شد. شفاف بودن این موارد در کاهش تنش‌های احتمالی در طول یا پایان پروژه نقش بسیار مهمی دارد.
نکاتی که نباید فراموش کنید
پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، از مشاوران متخصص یا وکلای مجرب مشورت بگیرید.
تمام جزئیات مربوط به مراحل ساخت و نحوه تقسیم واحدها، زمان‌بندی پروژه و مسئولیت‌های طرفین را در قرارداد بنویسید.
در صورتی‌که قصد اجاره ملک در منطقه 6 تهران را دارید، به نوع ساخت و کیفیت سازه ملک توجه داشته باشید؛ چراکه بسیاری از این املاک با قراردادهای مشارکت در ساخت بنا شده‌اند و آگاهی از نحوه مشارکت می‌تواند بر تصمیم‌گیری شما تأثیرگذار باشد.
کدام هزینه‌ها بر عهده چه کسی است؟
در قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌طور دقیق مشخص شود که پرداخت هر هزینه‌ای بر عهده کدام یک از طرفین است. یکی از نکات مهم این است که سازنده هیچ تعهدی نسبت به پرداخت بدهی‌های قبلی ملک مانند عوارض شهرداری، مالیات اجاره یا بدهی‌های ثبتی ندارد. بنابراین لازم است همه این موارد به‌صراحت در قرارداد ذکر شود.
از طرف دیگر، هزینه‌های آغاز پروژه مانند مهندسی، معماری، نقشه‌کشی، تأمین مصالح، ایمنی کارگران، خسارات احتمالی به ساختمان‌های مجاور، بیمه، و هزینه‌های اجرا به‌طور کامل بر عهده سازنده است. ذکر دقیق این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار ضروری است.
همچنین مسئولیت نصب انشعابات به‌ویژه در مشاعات از موضوعات مهمی است که باید مشخص شود که هزینه آن بر عهده چه کسی خواهد بود.
مدت زمان اجرای قرارداد
یکی از موضوعات حیاتی در هر قرارداد مشارکت در ساخت تعیین مدت زمان اجرای پروژه است. نباید از واژه‌هایی مبهم مانند «تا حدود» یا «لغایت» استفاده شود. تاریخ دقیق شروع، پایان، زمان تخلیه ملک و آغاز ساخت، دریافت مجوز، تحویل نهایی و بهره‌برداری باید به‌صورت کامل با ذکر روز، ماه و سال مشخص شود.
سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت
در مشارکت در ساخت، سهم‌الشرکه طرفین باید به‌طور شفاف مشخص شود. اینکه چه درصدی از ملک نهایی متعلق به مالک و چه درصدی متعلق به سازنده است باید دقیقاً مشخص باشد. همچنین محل استقرار و تعداد واحدها یا طبقات مربوط به هر طرف نیز باید در قرارداد ذکر شود.
نکته مهم دیگر اینکه تعیین سهم نباید بر اساس طبقه باشد، بلکه به‌صورت درصدی از کل پروژه تعیین شود. در صورت تغییر در تعداد طبقات یا دریافت تراکم مازاد نیز باید تکلیف سهم هر طرف از پیش در قرارداد مشخص شود.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
انتقال سند در مشارکت در ساخت
در فرآیند مشارکت در ساخت، بسته به توافق بین مالک و سازنده، انتقال سند ممکن است در سه حالت انجام شود:
انتقال سند پس از پایان پروژه در ازای دریافت چک تضمینی از سوی مالک.
انتقال سند در ابتدا به سازنده همراه با سپردن چک تضمین به مالک.
انتقال تدریجی سهم سازنده بر اساس پیشرفت کار، که رایج‌ترین شیوه است. مثلاً یک دانگ پس از ساخت سقف پنجم، دانگ دوم بعد از پایان نازک‌کاری و دانگ سوم پس از دریافت پایان کار.
در همه موارد باید چک تضمین متناسب با مراحل اجرا به‌درستی در قرارداد درج شود.
مشخصات فنی و مصالح
سازنده موظف است مشخصات فنی سازه و نوع مصالح مصرفی، برندهای به‌کار رفته، سیستم تأسیسات و حتی جزئیاتی مانند کابینت و درها را در قرارداد مشارکت در ساخت قید کند.
تعیین داور
برای حل اختلافات احتمالی، تعیین داور امری ضروری است. داور باید فردی بی‌طرف و مطلع باشد. در قرارداد باید اختیارات داور مشخص شود و در صورت اعطای اختیار تام، لازم‌الاجرا بودن رأی وی نیز ذکر شود.
بسیاری از افراد نقش داور را با میانجی‌گری اشتباه می‌گیرند. درحالی‌که داور نقش حقوقی مشابه قاضی دارد و رأی صادره از او در صورت پیش‌بینی در قرارداد، الزام‌آور است. اگر داور از اجرای وظایفش خودداری کند یا رأی ندهد، می‌تواند به مدت پنج سال از داوری محروم شود.
حق پیش‌فروش
اگر سازنده را به‌طور کامل نمی‌شناسید، بهتر است تا پایان پروژه اختیار پیش‌فروش را به وی ندهید. این موضوع باید به‌طور واضح در قرارداد مشارکت در ساخت بیان شود.
وام و رهن ملک
در برخی موارد ممکن است سازنده برای پیشبرد پروژه درخواست وام کند. اگر مالک با این موضوع موافقت کند، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورتی که سازنده اقساط وام را پرداخت نکند، ملک به دلیل بدهی ممکن است از طرف بانک مصادره شود. بنابراین در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید به این موضوع دقت ویژه داشت.
نوسان قیمت‌ها
افزایش قیمت مصالح ساختمانی یا ارزش ملک نباید باعث تغییر در سهم‌الشرکه شود. مالک و سازنده باید متعهد باشند که در صورت نوسان قیمت، نسبت به درخواست سهم بیشتر ادعایی نداشته باشند. این بند نیز باید در قرارداد مشارکت در ساخت گنجانده شود.
مشارکت مدنی در ساخت
نوعی از مشارکت در ساخت، مشارکت مدنی است که در آن سرمایه‌گذاری مشترک میان طرفین صورت می‌گیرد. این نوع قرارداد معمولاً برای توسعه فعالیت‌های تولیدی، خدماتی یا ساختمانی استفاده می‌شود. در این مدل از قرارداد، بانک‌ها نیز ممکن است به‌عنوان شریک وارد شوند و تا ۸۰ درصد سرمایه را تأمین کنند.
با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای ملکی است، تنظیم آن باید با نهایت دقت، شفافیت و با بهره‌گیری از مشاوران حقوقی انجام شود. از مرحله دریافت مجوز گرفته تا تحویل واحدها و سند تفکیکی، تمام بندها و تبصره‌ها باید روشن، بدون ابهام و بر اساس واقعیت‌های فنی و حقوقی باشد.
در نظر گرفتن اتفاقات احتمالی مانند فوت یکی از طرفین، تأخیر در اخذ مجوز، اختلاف بر سر اجرای کار و مسائل مالی همگی از جمله نکاتی است که باید در قرارداد دیده شود تا یک مشارکت موفق و بدون دردسر رقم بخورد.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید.
