تمدید قرارداد اجاره مسکن یکی از موضوعات مهمی است که هم برای مستأجران و هم برای موجران اهمیت زیادی دارد. وقتی مدت اجاره به پایان نزدیک میشود، سوالات متعددی مطرح میشود: آیا قرارداد باید با همان شرایط قبلی تمدید شود؟ آیا میتوان مبلغ اجاره را تغییر داد؟ چه قوانینی در این زمینه وجود دارد و حقوق هر یک از طرفین چیست؟ در این مطلب تلاش میکنیم به تمام این پرسشها پاسخ دهیم و روند قانونی تمدید قرارداد را بهطور کامل بررسی کنیم.
در ادامه همراه گروه املاک نگین باشید تا با نکات کلیدی و راهنمای عملی برای تمدید قرارداد اجاره بهصورت دقیق آشنا شوید.
شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
تمدید قرارداد، به معنی ادامه دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آنها باشد. بنابراین، منظور از متن تمدید قرارداد اجاره، آن است که موجر(اجاره دهنده) و مستاحر(اجاره کننده) در پایان مدت قرارداد اجاره، توافق کنند که قرارداد اجاره منعقد شده، برای مدت زمانی مشخص دیگری، به عنوان مثال شش ماه دیگر، میان آنها ادامه یابد.
تمدید قرارداد اجاره، به طور معمول، همانند انعقاد آن، با تراضی و توافق طرفین انجام می گیرد. با این وجود، گاهی قرارداد اجاره، به حکم قانون و بدون نیاز به توافق طرفین، تمدید شده، که می توان آن را تمدید اجباری اجاره نامید. از آنجا که شرایط تمدید اختیاری و اجباری اجاره، با یکدیگر تفاوت داشته، در این بخش، در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴ پرداخته شده است.
نحوه فسخ قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
برای فسخ قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، ابتدا باید به پنل کاربری خود وارد شوید. در بخش «مدیریت قراردادها»، قرارداد مورد نظر را پیدا کرده و گزینه «فسخ قرارداد» را انتخاب کنید. در این مرحله، دلایل فسخ را وارد کرده و درخواست خود را ثبت کنید. پس از تایید، قرارداد فسخ شده و کد رهگیری آن دیگر معتبر نخواهد بود.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
تمدید قرارداد اجاره مسکن به صورت اختیاری
در این حالت، مالک و مستأجر با رضایت و توافق دوطرفه تصمیم به تمدید مدت اجاره میگیرند. برای اینکه این تمدید معتبر و قانونی باشد، باید شرایط کلی صحت قراردادها رعایت شود:
قصد و رضایت طرفین: هر دو طرف باید با اراده و رضایت کامل تصمیم به تمدید بگیرند. اگر یکی از طرفین تحت اجبار، تهدید یا بدون آگاهی کافی قرارداد را تمدید کند، این تمدید از نظر حقوقی معتبر نیست.
اهلیت قانونی: مالک و مستأجر باید در زمان تمدید اهلیت قانونی داشته باشند، یعنی بالغ، عاقل و رشید باشند.
تعیین موضوع قرارداد: باید مشخص شود که کدام قرارداد قبلی در حال تمدید است. ذکر شماره و تاریخ قرارداد قبلی ضروری است.
جهت مشروع: هدف از تمدید قرارداد باید قانونی باشد؛ مثلاً اگر هدف مستأجر از تمدید، استفاده غیرقانونی از ملک باشد (مانند ایجاد قمارخانه)، این قرارداد فاقد اعتبار است.
تمدید اجباری قرارداد اجاره در شرایط خاص
در برخی موارد خاص، قانونگذار شرایطی را برای تمدید اجباری قراردادها در نظر گرفته است. دو نمونه از مهمترین این شرایط عبارتند از:
تمدید اجارههای تجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶
در صورتی که قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری بوده و در بازه زمانی ۱۳۵۶ تا ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، با رعایت شرایط خاصی امکان تمدید اجباری وجود دارد:
ملک مورد اجاره باید تجاری باشد.
مستأجر نباید مرتکب تخلفاتی مانند تغییر کاربری یا واگذاری ملک به غیر شده باشد.
قرارداد اولیه باید در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ تنظیم شده باشد.
نکته مهم درباره تمدید قراردادها در محلههای خاص
برای مثال، در محلههایی مانند یوسفآباد تهران که تقاضا برای اجاره آپارتمان بالا است، تمدید قراردادها با دقت بیشتری انجام میشود. چرا که قیمت اجاره آپارتمان در محله یوسفآباد طی سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته و موجران معمولاً تمایل دارند قرارداد را با نرخهای جدید تنظیم کنند. در چنین شرایطی، اطلاع از حقوق قانونی و شرایط تمدید، به مستأجران کمک میکند از منافع خود دفاع کنند.
نحوه تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
در صورتی که شرایط تمدید قرارداد اجاره وجود داشته باشد، موجر و مستاجر میتوانند برای ادامه همکاری و سکونت در ملک، اقدام به تمدید قرارداد نمایند. در همین راستا، این سوال مهم مطرح میشود که نحوه تمدید قرارداد اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ چگونه خواهد بود؟
از لحاظ حقوقی، هیچ منعی برای تمدید قرارداد اجاره به صورت شفاهی وجود ندارد؛ یعنی طرفین میتوانند صرفاً با گفتوگوی ساده، توافق خود را برای تمدید اعلام کرده و بدون نوشتن سند رسمی، به این توافق پایبند بمانند. اما در عمل، چون اثبات توافقات شفاهی بسیار دشوار است، بهتر است تمدید قرارداد اجاره به صورت مکتوب و رسمی تنظیم شود.
یکی از متداولترین روشهای تمدید قرارداد اجاره مسکن در ایران، مراجعه به دفاتر املاک و تنظیم قرارداد جدید در همان قالب قرارداد پیشین است. در این روش، مالک و مستاجر با همراه داشتن مدارک هویتی و نسخه قبلی قرارداد اجاره، به یکی از دفاتر املاک مراجعه کرده و مشاور املاک، اقدام به ثبت تمدید میکند. در این حالت، دریافت کد رهگیری برای تضمین حقوق طرفین، توصیه میشود.
با این حال، اگر طرفین تمایلی به مراجعه به بنگاه نداشته باشند، میتوانند بدون واسطه و مستقیماً بین خود، اقدام به تمدید قرارداد نمایند. این روش معمولاً به صورت نوشتن شرایط تمدید در پشت نسخه قبلی قرارداد و امضای هر دو طرف انجام میشود.
در خصوص تمدید اجباری قراردادها نیز باید گفت که در این موارد، مانند آنچه در زمان شیوع بیماری کرونا یا در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ رخ داد، نیازی به تنظیم سند یا پیروی از روش خاصی برای تمدید نیست؛ چرا که تمدید، به حکم قانون انجام شده و لازمالاجرا است.
در نهایت، با توجه به شرایط خاص بازار، توصیه میشود مستاجران پیش از تمدید قرارداد اجاره مسکن، از نرخهای جدید مطلع شوند. بهعنوان مثال، قیمت اجاره آپارتمان در محله یوسفآباد تهران در سال ۱۴۰۴ افزایش محسوسی داشته و بهتر است طرفین با آگاهی کامل نسبت به تنظیم بندهای مالی قرارداد اقدام کنند.
مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
چنانچه شرایط لازم برای تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴ فراهم باشد و موجر و مستاجر بر ادامه قرارداد توافق نمایند، ضروری است مدارک مشخصی برای انجام فرآیند تمدید آماده شود. در این بخش، به بررسی مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره مسکن پرداختهایم تا طرفین با آمادگی کامل نسبت به تنظیم قرارداد جدید اقدام کنند.
مدارک مورد نیاز برای تمدید قرارداد اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ عبارتاند از:
اصل شناسنامه موجر و مستاجر
اصل کارت ملی طرفین قرارداد
نسخه اصلی قرارداد اجاره قبلی
اصل سند مالکیت ملک مورد اجاره
در صورت حضور وکیل به جای یکی از طرفین: اصل وکالتنامه رسمی وکیل
ارائه این مدارک، هم در تمدیدهای رسمی که از طریق دفاتر املاک انجام میشود و هم در تمدیدهای غیررسمی بین طرفین، بهمنظور جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی، توصیه میگردد.
لازم به ذکر است که همانند سایر قراردادهای رسمی، تمدید قرارداد اجاره نیز دارای هزینههایی است که بسته به نحوه تمدید (از طریق دفاتر املاک یا توافق مستقیم بین طرفین)، این هزینهها متفاوت خواهد بود. در بخش بعد، به بررسی کامل هزینه تمدید قرارداد اجاره در سناریوهای مختلف خواهیم پرداخت.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
هزینه تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
در تمامی قراردادهایی که در مراجع رسمی یا دفاتر املاک منعقد میشوند، هزینهای بابت تنظیم قرارداد از طرفین دریافت میگردد. تمدید قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نبوده و بسته به نحوه تمدید، ممکن است هزینههایی برای موجر و مستاجر به همراه داشته باشد. در این بخش، به بررسی دقیق هزینه تمدید قرارداد اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ میپردازیم:
تمدید قرارداد بدون مراجعه به دفاتر املاک
در صورتی که تمدید قرارداد اجاره مسکن بهصورت توافقی و بین خود موجر و مستاجر انجام شود و طرفین برای این کار به دفاتر املاک مراجعه نکنند، نیازی به پرداخت هزینهای بابت تمدید قرارداد وجود ندارد. چراکه طرفین شخصاً توافق کرده و متن جدید قرارداد یا الحاقیه آن را تنظیم میکنند.
تمدید قرارداد از طریق دفاتر املاک
در صورتی که تمدید قرارداد از طریق دفاتر املاک انجام شود، طرفین موظف به پرداخت کمیسیون املاک خواهند بود. این هزینه مطابق فرمول زیر محاسبه میشود:
نیم درصد از مبلغ رهن
یکچهارم مبلغ اجاره ماهیانه
سپس از مجموع این دو عدد، ۱۰ درصد بهعنوان حق الزحمه نهایی محاسبه شده و در ادامه، ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده به آن افزوده میشود.
مثال عددی:
فرض کنیم که مبلغ رهن توافقشده، ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه، ۴ میلیون تومان باشد:
۰.۵ درصد رهن (۵۰۰ میلیون) = ۲,۵۰۰,۰۰۰ تومان
¼ اجاره ماهیانه (۴ میلیون) = ۱,۰۰۰,۰۰۰ تومان
مجموع کمیسیون اولیه = ۳,۵۰۰,۰۰۰ تومان
۱۰٪ از کمیسیون فوق = ۳۵۰,۰۰۰ تومان
۹٪ مالیات بر ارزش افزوده آن = ۳۱,۵۰۰ تومان
جمع مبلغ نهایی کمیسیون = ۳۸۱,۵۰۰ تومان
این مبلغ، بهعنوان هزینه تمدید قرارداد اجاره مسکن از طرفین دریافت میشود. لازم به ذکر است که دفاتر املاک ممکن است هزینه کمیسیون را بهصورت توافقی از هر دو طرف یا صرفاً از یکی از آنها دریافت کنند.
نحوه ابطال کد رهگیری اجاره نامه در سامانه خودنویس
برای ابطال کد رهگیری اجارهنامه در سامانه خودنویس، ابتدا باید قرارداد را فسخ کنید. پس از فسخ، کد رهگیری قرارداد دیگر اعتبار نخواهد داشت و امکان امضای مجدد آن وجود ندارد. با این حال، قراردادهای فسخشده همچنان در بخش بایگانی سامانه ذخیره میشوند
نکات مهم:
فسخ قرارداد: برای فسخ قرارداد، میتوانید به همان مشاور املاکی که قرارداد را تنظیم کردهاید مراجعه کنید.
ابطال کد رهگیری: پس از فسخ قرارداد، کد رهگیری بهصورت خودکار باطل میشود و نیازی به اقدام اضافی نیست.
استعلام وضعیت قرارداد: برای بررسی وضعیت قرارداد و اطمینان از فسخ آن، میتوانید به سامانه خودنویس به نشانی khodnevis.mrud.ir مراجعه کرده و از بخش استعلام کد رهگیری، اطلاعات لازم را دریافت کنید.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
متن تمدید قرارداد اجاره منزل مسکونی
ماده ۱ – طرفین قرارداد
این قرارداد در تاریخ ____ بین آقای/خانم ___________________________ بهعنوان موجر و آقای/خانم ___________________________ بهعنوان مستأجر منعقد شد.
ماده ۲ – موضوع قرارداد
موضوع این قرارداد تمدید اجاره ملک مسکونی به نشانی: ___________________________ میباشد که قبلاً بر اساس قرارداد شماره ______ مورخ ____ اجاره داده شده است.
ماده ۳ – مدت قرارداد
مدت اجاره این قرارداد از تاریخ ____ لغایت ____ تعیین میگردد و پس از پایان مدت، طبق توافق طرفین یا قوانین جاری قابل تمدید خواهد بود.
ماده ۴ – مبلغ اجارهبها و نحوه پرداخت
مبلغ اجارهبها ماهانه ____ ریال تعیین شد و مستأجر موظف است آن را هر ماه تا تاریخ ____ به حساب موجر واریز نماید. سایر شرایط پرداخت مانند قبل باقی است.
ماده ۵ – سایر شرایط
تمامی مفاد قرارداد قبلی (شماره ______ مورخ ____) در مورد حقوق و تعهدات طرفین، پرداخت هزینهها، تعمیرات، ودیعه و سایر موارد، به قوت خود باقی است مگر اینکه در این قرارداد تغییر داده شده باشد.
ماده ۶ – امضاء طرفین
امضاء و اثر انگشت موجر: ___________________
امضاء و اثر انگشت مستأجر: ___________________
تاریخ: ____ / ____ / ____
آیا تمدید قرارداد اجاره بدون حضور در بنگاه امکانپذیر است؟
در بخش قبلی توضیح دادیم که در حال حاضر، سامانهای برای تمدید اینترنتی و غیرحضوری قرارداد اجاره ۱۴۰۴ توسط اشخاص عادی راهاندازی نشده است. با این حال، دفاتر املاک دارای مجوز میتوانند از طریق سامانه ایران املاک، نسبت به ثبت اینترنتی تمدید قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری اقدام نمایند.
بنابراین، این سوال پیش میآید که آیا تمدید قرارداد اجاره بدون حضور در بنگاه امکانپذیر است؟ به عبارت دیگر، آیا مراجعه به دفاتر املاک برای تمدید قرارداد از نظر قانونی الزامی است و تفاوت قرارداد اجاره رسمی با قرارداد عادی در چیست؟
پاسخ به این سوال، این است که:
تمدید قرارداد اجاره مسکن، لزوماً نیازمند مراجعه به بنگاههای معاملات ملکی نیست. در واقع، طرفین میتوانند میان خود و بدون نیاز به واسطه، قرارداد اجاره را به صورت دستی یا حتی پشتنویسی روی نسخه قبلی قرارداد، تمدید نمایند. این روش به لحاظ قانونی معتبر بوده و قابلیت استناد دارد، بهویژه در صورتی که امضای دو طرف در زیر متن تمدید درج شده باشد.
با این حال، چون بسیاری از افراد آشنایی کافی با مسائل حقوقی ندارند و ممکن است بعدها در زمینه اثبات شرایط تمدید یا موارد اختلافی دچار مشکل شوند، تمدید قرارداد اجاره مسکن از طریق دفاتر املاک مجاز، توصیه میگردد. این روش، امنیت حقوقی بیشتری برای طرفین فراهم کرده و باعث صدور کد رهگیری میشود که در بسیاری از موارد مورد نیاز است.
نکته مهم دیگر این است که اگر مستأجر قصد استفاده از برخی تسهیلات دولتی مانند وام ودیعه مسکن را داشته باشد، ارائه قرارداد اجاره دارای کد رهگیری، الزامی است. بنابراین، برای برخورداری از اینگونه تسهیلات، تمدید قرارداد باید حتماً در دفاتر املاک مجاز و از طریق سامانه رسمی ثبت گردد.
در پایان نیز اشاره به این نکته ضروری است که حتی اگر قرارداد به صورت غیررسمی تمدید شده باشد، این موضوع مانع از خرید ملک در منطقه ۶ تهران یا سایر مناطق پرتقاضا توسط مالک نخواهد شد، اما ممکن است در فرآیند ارائه مدارک رسمی، مشکلاتی برای مستأجر یا موجر ایجاد گردد.
جمعبندی
تمدید قرارداد اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ فرآیندی ساده اما مهم است که نیاز به دقت و آگاهی حقوقی دارد. اگرچه تمدید این نوع قراردادها میتواند به صورت دستی و بدون مراجعه به بنگاه صورت گیرد، اما برای حفظ حقوق قانونی طرفین و بهرهمندی از امکاناتی نظیر دریافت کد رهگیری، مراجعه به دفاتر املاک دارای مجوز، انتخاب مطمئنتری خواهد بود.
در نهایت، لازم است موجر و مستأجر پیش از اقدام به تمدید قرارداد اجاره مسکن، نسبت به بررسی دقیق مفاد قرارداد، توافقات مالی و مدارک مورد نیاز اقدام کنند تا از بروز هرگونه اختلاف یا مشکل قانونی در آینده جلوگیری شود. تمدید اصولی و قانونی این قرارداد، هم آرامش ذهنی طرفین را تأمین میکند و هم پشتوانهای حقوقی برای بهرهمندی از تسهیلات دولتی به شمار میرود.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خدمات ما بهره مند شوید.
سوالات متداول
1- اگر قرارداد اجاره تمدید نشود چه میشود؟
اگر قرارداد اجاره تمدید نشود:
تخلیه ملک: مستأجر موظف است پس از پایان مدت قرارداد، ملک را تخلیه و تحویل مالک دهد.
تمدید ضمنی: اگر مستأجر بدون تمدید در ملک بماند و موجر اعتراض نکند، ممکن است بهعنوان تمدید ضمنی تلقی شود.
بازگشت ودیعه: موجر موظف است پس از تحویل ملک، ودیعه مستأجر را بازگرداند و تنها هزینه خسارت یا بدهیهای معوقه را کسر کند.
توافق موقت: امکان توافق کتبی برای مهلت کوتاه تمدید وجود دارد.
در صورت عدم توافق موجر برای تمدید قرارداد مستاجر می تواند قرارداد را به صورت خودکار تمدید کند ؟
سلام دوست عزیز،
خیر، در صورت عدم توافق موجر، مستاجر نمیتواند قرارداد را بهصورت خودکار تمدید کند و ادامه سکونت نیازمند توافق طرفین یا تنظیم قرارداد جدید است.
اگر موجر ملک را برای استفاده شخصی نیاز داشته باشد میشه از تمدید قرارداد جلوگیری کرد؟
سلام دوست عزیز،
بله، اگر موجر ملک را برای استفاده شخصی یا سکونت خود نیاز داشته باشد، میتواند از تمدید قرارداد جلوگیری کند، مشروط بر اینکه این موضوع را طبق قانون به مستاجر اطلاع دهد.
اگه مستاجر دوماه پیش از پایان قرارداد درخواست تمدید رو به موجر اعلام کنه موجر موظف به تمدید قرار داد میشه؟
سلام دوست عزیز،
خیر، اعلام درخواست تمدید از سوی مستاجر حتی دو ماه قبل از پایان قرارداد، موجر را موظف به تمدید قرارداد نمیکند و تصمیم نهایی درباره تمدید با موجر است.
دوست دارم همه خونه دار باشند
خودمم و خانواده ام همینطور .