از قرار داد تا کلید :همه چیز درباره نکات حقوقی خرید خانه

نکات حقوقی خرید خانه یکی از مهم ترین رویدادها ست . و نیاز به دقت و توجه دارد. همیشه ضرر اصلی در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک ایجاد می شود. ما در اینجا به چندین نکته حقوقی خرید خانه یا رهن اجاره خانه اشاره کرده ایم.همچنین اگر سوالات شما در این مقاله وجود نداشت ، می توانید با مشاوران حقوقی گروه املاک نگین از طریق شماره گیری 92001900(021) در تماس باشید. و یا مراجعه به سایت https://negingroup.co/ تمام سوالات خود را بپرسید. و از مسائل حقوقی در این زمینه آگاه باشید تا معامله شما موفق انجام گیرد.

نکات حقوقی خرید خانه که همه افراد باید بدانند

1- شناسایی مالک اصلی :اطمینان حاصل کنید.که فروشنده، مالک اصلی ملک است.بررسی اسناد رسمی و مبایعه نامه ها در این زمینه بسیار مهم است

• نکات طلایی برای تنظیم مبایعه نامه های موفق 

2-بررسی سند ملک:وضعیت سند ملک را از نظر ثبت، در دفتر اسناد ،مشاعات ساختمان ،توابع و ملحقات ، وثیقه ای و توقیفی بودن بررسی کنید. یکی از مواردی که بی دقتی در آن می تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند بررسی نکردن مدارک فروشنده است.غیر از موارد بالا نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی توان با مراجعه به سند ملک آن ها را بررسی نمود .مواردی مثل مصادره ای بودن یا طرح های احتمالی شهرداری در محل ملک که در ادامه به این موارد می پردازیم . 3- معامله بدون واسطه :سعی کنید معامله را مستقیما با مالک اصلی انجام دهید. و از بستن قرار داد با نمایندگان خوداری کنید. تا از مشکلات احتمالی جلوگیری شود. فرض کنید ملکی برای خرید به شما معرفی شده است. چطور می توانید از اینکه مالک اصلی قرار داد را امضا می کند مطمئن باشید؟ برای اطمینان از این موضوع باید احراز هویت و احراز مالکیت انجام شود

• در مقاله جداگانه چگونگی استعلام احراز هویت و احراز مالکیت  را گفته ایم 

4- استعلامات لازم:با استفاده از کد رهگیری ملک ،استعلامات لازم را از سامانه دفتر اسناد و املاک کشور دریافت کنید . مبایعه نامه یا اصلاح عموم مردم قولنلمه ، از نظر قانونی معتبر باشد و در مراجع قانونی قابل پیگیری است . اما اعتبار قولنامه به پای سند ملک نمی رسد چرا که قولنامه از دید قانون یک (سند عادی ) بوده اما سند ملک یک (سند رسمی)است.

• اگر در مورد سند زدن ملک اطلاعات کافی ندارید به مقاله ما با عنوان مراحل سند زدن : هر آنچه که باید بدانید سر بزنید.

پیش از اقدام برای انتقال سند،مالک باید یک سری استعلامات مثل استعلام دارایی ،شهرداری ،اداره ثبت را دریافت کرده باشد. فراموش نکنید که آماده بودن این استعلامات پس از اقدام برای انتقال سند ضروری است. دفاتر ثبت اسناد رسمی به مسائل مالی خرید و فروش ملک ورود نمی کنند . بنابراین پیش از انتقال سند باید تکلیف حساب و کتاب بین خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. البته این امکان وجود دارد  که آحرین مرحله از پرداخت ،به بعد از تنظیم سند موکول شده باشد . در این صورت می توان برای هر روز تاخیر در پرداخت خسارت تعیین کرد. 5- مشاوره با متخصصین حقوقی : قبل از انجام هر گونه معامله ، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید. تا از صحت و سلامت معامله اطمینان حاصل کنید. امروزه مسائل حقوقی فقط توسط وکلا پاسخ داده می شود . اما گروه املاک نگین با یک اقدام حرفه ای در این زمینه به خریداران و فروشندگان کمک می کند تا با اطمینان بیشتری معاملات خود را انجام دهند. و از مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری کنند . 6-بررسی وضعیت ملک: علاوه بر اسناد ، وضعیت فیزیکی ملک را نیز بررسی کنید. از جمله مواردی مانند کیفیت ساخت ، وضعیت مشاعات و امکانات  موجود در ساختمان باید بررسی شود.  

سایر نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان

افراد بسیاری هستند که به دلیل عدم آشنایی با معاملات ملکی و نکات حقوقی در خرید خانه یا آپارتمان با مشکل مواجهه می شوند و سال ها برای حل این مشکل به مراجع قضایی مراجعه می کنند. پس حتما به نکات زیر حتما دقت کنید:

• از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید.
• بدون واسطه معامله ملک کنید.
• برای خرید خانه سند را بررسی کنید.
• حتما ثبت سند را در دفتر خانه انجام دهید.
• بررسی کنید که فروشنده اختیار فروش داشته باشد.
• توان مالی خود را ارزیابی کنید.
• خانه نباید در رهن باشد و سند نباید بازداشت باشد.
• خانه را چندین بار بازرسی کنید.
• انشعابات را در سند قید کنید و مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید.
• از ساخت و ساز قانونی ملک مطمئن شوید.
• انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید.
• حتما شرایط فسخ قرار داد را هم مکتوب کنید.

نکات مهم درباره طرح های عمرانی شهری

• طرح جامع  شهری : یکی از موارد مهم برای خرید خانه رعایت نکات طرح شهرداری است. طرح جامع شهری یک برنامه بلند مدت عمرانی است. که نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی ، صنعتی ، بازرگانی ، اداری و کشاورزی را تعیین می کند. این طرح شامل خطوط کلی ارتباطی ، محل مراکز انتهایی خط (ترمینال) ، فرودگاه ها ، بنادر و موترد لازم برای ایجاد تاسیسات و تسهیلات عمومی است.
• طرح تفضیلی :طرح تفضیلی بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری تهیه می شود. و نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر را مشخص می کند. این طرح شامل موقعیت و مساحت دقیق زمین ها ، شبکه عبور و مرور ، میزان تراکم ساختمانی است.
• طرح بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده :این طرح به منظور بهسازی ، نوسازی و بازسازی محلات ،قدیمی و فرسوده شهر تهیه می شود. هدف این طرح ها ارتقا کیفیت زندگی ساکنان و افزایش ارزش املاک در این مناطق است.
• طرح راهبردی توسعه شهری (CDS): طرح راهبردی توسعه شهری یکی از طرخ های استراتژیک و نوین است. که به منظور بهبود مدیریت شهری و افزایش رقابت پذیری شهرها طراحی می شود.این طرح شامل طراحی و ارزیابی وضعیت شهر تنظیم چشم انداز بلند مدت و تعیین استراتژی ها و اجرای برنامه عمل و نظارت بر آن است.
• طرح های پایداری شهری :این طرح ها به منظور ایجاد شهرهای پایدار،و قابل زندگی طراحی می شود. از جمله اقدامات این طرح ها می توان به ایجاد مسیر سبز ،بام سبز اجباری ، سیستم فاضلاب مدور و سیستم های پیشگیری از سیل اشاره دارد.

 

• خرید خانه در یوسف آباد و دیگر مناطق مختلف تهران با گروه املاک نگین 

اخذ سند تک برگ چه ضروری دارد ؟

علاوه بر اینکه این امر تکلیفی قانونی است و بدون سند تک برگی، پاسخ استعلامات از سمت مراجع قانونی امکان پذیر نخواهد بود. اما از آن مهم‌تر این است که املاک در طول زمان دچار تغییرات می‌شوند و با اخذ سند تک برگی آخرین تغییرات اعمال شده و نقشه ترسیمی و نیز وضعیت آخرین مالکین احراز شده و برای خریدار دیگر خطر انتقال مال غیر یا خطر اختلافات ثبتی و معامله معارض از بین خواهد رفت. بنابراین توصیه موکد می‌شود به هیچ وجه معامله‌ای صرفا مستند به اسناد قدیمی صورت نپذیرد و خریدار خود را با مجهولات مواجه نگرداند. اخذ استعلام از ادارات ثبت، مسکن و شهرسازی و شهرداری برای اخذ استعلام از ادارات نام برده شده راهنمایی‌های لازم در ادامه صورت گرفته است تا به راحتی و سرعت بیشتری بتوانید استعلام‌های مورد نیاز خود را دریافت کنید. الف) استعلام ثبتی ضرورت استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای انطباق سند تک برگی با اسناد موجود در اداره مذکور است. فی‌الواقع سند تک برگی اعتبارش به اسناد موجود در اداره ثبت اسناد و املاک است و بدون این مدارک فاقد اعتبار خواهد بود. گاها ممکن است در تنظیم مندرجات سند تک برگی اشتباهی رخ داده باشد یا اینکه سند تک برگی به صورت نادرست  و جعلی تنظیم شده باشد. اگرچه هولوگرام و نکات ایمنی در سند تک برگ رعایت گردیده ولی با توجه به امکانات بعضی جاعلین این خطر همیشه وجود دارد که سند غیر واقعی باشد. ب) استعلام از اداره مسکن و شهرسازی زمین‌های متعددی وجود دارند که در قالب طرح‌های مختلف تحویل اداره مسکن و شهرسازی گردیده است، مثلا در راستای ملی شدن بعضی اراضی، اسناد مردم ابطال و سند به نام دولت صادر گردیده است. در این موارد اسناد در اختیار مردم اگرچه به نظر سند رسمی و معتبر می‌آید ولی در واقع ابطال گردیده و از درجه اعتبار ساقط گردیده است. لذا ضروريست خریدار قبل از خرید ملک به اداره مسکن و شهرسازی محل ملک مراجعه و وضعیت سلامت سند و اعتبار آن را استعلام بگیرد تا خسارت غیر قابل جبرانی را تجربه نکند. ج) استعلام از شهرداری ضرورت استعلام از شهرداری بر کسی پوشیده نیست. زیرا این نهاد متولی عمران و آبادانی شهری است و به همان اندازه اختیارات داشته و بعضا طرح‌های کوتاه مدت یا درازمدت مصوب و در حال اجرا دارد. ضروری است تا با استعلام از شهرداری، طرح‌های اجرائی محل ملک و آخرین کاربری آن مورد تحقیق قرار گیرد. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره معافیت از مالیات مقاله زیر را بخوانید:

• چه کسانی از پرداخت مالیات بردرآمد اجاره معاف هستند؟نحوه پرداخت آن

 

در آخر

با رعایت این نکات از کلاهبرداری جلوگیری کنید . اگر نکات حقوقی خرید خانه را رعایت نکنید، ممکن است با مشکلات جدی مواجه شوید. برای مثال، اگر مالکیت ملک به درستی بررسی نشود، ممکن است با ادعای مالکیت توسط شخص ثالث روبرو شوید. همچنین، عدم توجه به وضعیت سند ملک می‌تواند منجر به خرید ملکی با مشکلات قانونی مانند وثیقه یا توقیف شود. در نهایت، عدم مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی می‌تواند باعث شود که از حقوق خود آگاه نباشید و در نتیجه، درگیر دعاوی حقوقی پیچیده و پرهزینه شوید. بنابراین، رعایت نکات حقوقی در معاملات ملکی ضروری است تا از بروز مشکلات جدی جلوگیری شود.

سوالات متنوع حقوقی برای  خرید خانه

آیا سند ملک رسمی است؟ برای اطمینان به رسمی بودن سند ملک به چند نکته توجه کنید .صادره از مراجع قانونی: سند رسمی باید توسط مراجع قانونی مانند دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد. ثبت در اداره ثبت اسناد: سند رسمی باید در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد. این ثبت نشان‌دهنده اعتبار قانونی سند است. مهر و امضای رسمی: سند رسمی باید دارای مهر و امضای مراجع قانونی باشد. این مهر و امضا نشان‌دهنده تأیید و اعتبار سند است . اطلاعات دقیق ملک: سند رسمی باید شامل جزئیات دقیق ملک، از جمله مشخصات مالک و موقعیت جغرافیایی ملک باشد. استعلام از مراجع قانونی: برای اطمینان از رسمی بودن سند، می‌توانید از مراجع قانونی مانند اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید . چگونه بفهمیم ملک دارای بدهی بانکی یا توفییق است؟ 1.استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک یکی از مطمئن‌ترین روش‌ها برای بررسی وضعیت ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک است. این استعلام می‌تواند به صورت حضوری یا آنلاین انجام شود و اطلاعات دقیقی درباره وضعیت حقوقی ملک ارائه دهد. 2. بررسی سند ملک سند ملک باید به دقت بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که هیچگونه بدهی یا توقیف بانکی بر روی آن ثبت نشده است. در سند رسمی، هرگونه بدهی یا توقیف باید ذکر شده باشد. 3. مشاوره با وکیل یا مشاور حقوقی استفاده از خدمات وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در زمینه املاک می‌تواند به شما کمک کند تا از وضعیت حقوقی ملک مطلع شوید. این مشاوران می‌توانند با بررسی اسناد و مدارک، شما را از هرگونه بدهی یا توقیف بانکی مطلع کنند. 4. استعلام از بانک‌ها در صورتی که ملک مورد نظر دارای وام مسکن باشد، می‌توانید از بانک مربوطه استعلام بگیرید تا اطمینان حاصل کنید که هیچگونه بدهی معوقه یا توقیف بانکی بر روی ملک وجود ندارد. 5. بررسی سوابق قضایی بررسی سوابق قضایی ملک نیز می‌تواند اطلاعات مفیدی درباره هرگونه دعاوی حقوقی یا توقیف‌های احتمالی ارائه دهد. این اطلاعات معمولاً از طریق مراجع قضایی قابل دسترسی است. نکات مهم تنظیم اجاره نامه چیست ؟ 1. مشخصات کامل موجر و مستاجر نام و نام خانوادگی: باید به طور کامل و مطابق با مدارک شناسایی معتبر درج شود. شماره ملی درج شماره ملی طرفین برای شناسایی دقیق و جلوگیری از جعل هویت ضروری است آدرس دقیق: آدرس کامل و دقیق ملک باید در اجاره‌نامه ذکر شود. مشخصات فنی: شامل مساحت، تعداد اتاق‌ها، و سایر ویژگی‌های ملک. 2. مدت اجاره • تاریخ شروع و پایان: مدت زمان اجاره باید به طور دقیق مشخص شود. عدم تعیین مدت می‌تواند منجر به بطلان قرارداد شود . 4. مبلغ اجاره‌بها • مبلغ اجاره: مبلغ اجاره‌بها باید به طور دقیق و شفاف در اجاره‌نامه ذکر شود. • نحوه پرداخت: نحوه و زمان پرداخت اجاره‌بها باید مشخص شود. 5. تعهدات و وظایف طرفین • تعهدات موجر: شامل تحویل ملک در وضعیت مناسب و انجام تعمیرات اساسی. • تعهدات مستاجر: شامل پرداخت به موقع اجاره‌بها و نگهداری از ملک. 6. شرایط فسخ قرارداد • شرایط فسخ: شرایط و نحوه فسخ قرارداد باید به طور دقیق در اجاره‌نامه ذکر شود. • ضمانت اجراها 7. امضای طرفین و شهود • امضای موجر و مستاجر: اجاره‌نامه باید توسط موجر و مستاجر امضا شود. • شهود: حضور و امضای شهود می‌تواند به اعتبار اجاره‌نامه بیفزاید. 8. ثبت اجاره‌نامه • ثبت در دفاتر اسناد رسمی  ثبت اجاره‌نامه در دفاتر اسناد رسمی می‌تواند به اعتبار قانونی آن بیفزاید و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند . شرایط پرداخت و انتقال وجه به چه صورت است؟ استفاده از چک بانکی تضمین‌شده • چک بانکی تضمین‌شده: این نوع چک توسط بانک صادر می‌شود و تضمین می‌کند که مبلغ مورد نظر در حساب موجود است. این روش  امن‌ترین روش‌های پرداخت در معاملات ملکی است . 2. انتقال وجه به صورت الکترونیکی • انتقال الکترونیکی: انتقال وجه از طریق سیستم‌های بانکی الکترونیکی مانند حواله‌های بانکی یا سیستم‌های پرداخت آنلاین می‌تواند امنیت بیشتری را فراهم کند. این روش‌ها امکان پیگیری و اثبات پرداخت‌ها را در صورت بروز اختلافات فراهم می‌آورند. 3. استفاده از چک بین بانکی • چک بین بانکی: این نوع چک‌ها بین دو بانک مختلف صادر می‌شود و تضمین می‌کند که مبلغ مورد نظر به حساب مقصد منتقل می‌شود. این روش نیز از امنیت بالایی برخوردار است. 4. پرداخت از طریق دستگاه کارت‌خوان • دستگاه کارت‌خوان: پرداخت از طریق دستگاه کارت‌خوان موجود در دفاتر مشاور املاک می‌تواند روشی امن باشد، به شرطی که رسید پرداخت به درستی نگهداری شود. 5. ثبت دقیق جزئیات پرداخت • ثبت جزئیات: در زمان انتقال وجه، حتماً باید روی چک‌ها یا رسیدها قید شود که این پول بابت چه چیزی به حساب شخص واریز می‌شود. این کار می‌تواند در صورت بروز اختلافات، به عنوان مدرک استفاده شود . حق کمسیون چقدر است ؟به این سوال شما در مقاله دیگر به صورت کامل پاسخ داده ایم . برای رفع مشکلات حقوقی چه کاری انجام دهیم ؟ در مرحله اول بهتر است. با یک وکیل متخصص و مجرب صحبت کنید. و از او مشاوره دریافت کنید. وکیل می تواند شما را در تمامی مراحل خرید و فروش ملک همراهی کند. و از برور مشکلات حقوقی جلوگیری کند . پیگیری دعاوی حقوقی و قضایی در صورت بروز مشکلات حقوقی از طریق مراجع قانونی و استفاده از خدمات آنان به حل این مشکل کمک می کند.