پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ بار دیگر روی میز تحلیلگران، مشاوران املاک و متقاضیان خرید و فروش قرار گرفته است؛ گویی همه به دنبال رمزگشایی از آینده‌ای هستند که در آن خانه‌دار شدن ساده‌تر یا شاید دشوارتر خواهد شد. بازار مسکن تهران، همچون سال‌های گذشته، ترکیبی پیچیده از امید و ابهام است؛ جایی که هر تصمیم می‌تواند سرنوشت مالی افراد را تغییر دهد. از نوسانات ارز گرفته تا سیاست‌های دولت و تحولات اقتصادی جهانی، همه‌چیز در این بازار تأثیرگذار است. در این گزارش تحلیلی، تلاش می‌کنیم نگاهی دقیق‌تر به آینده قیمت مسکن در تهران بیندازیم و مسیرهای ممکن را بررسی کنیم. اگر شما هم به‌دنبال تحلیل‌های معتبر و کاربردی هستید، همراه گروه املاک نگین باشید؛ ما با دانش و تجربه در کنار شما خواهیم بود تا انتخابی آگاهانه‌تر داشته باشید.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴؛ آغاز راه یا ادامه بحران؟
بازار مسکن در حالی به استقبال سال ۱۴۰۴ رفت که سال گذشته را در اوج رکود تورمی پشت سر گذاشت؛ رکودی که نه‌تنها خرید و فروش را به حداقل رساند، بلکه حتی امید به خانه‌دار شدن را نیز برای بسیاری از خانوارها به رویایی دور و دست‌نیافتنی تبدیل کرد. تازه‌ترین گزارش‌ها نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از مرز ۱۰۰ میلیون تومان عبور کرده و برای خرید یک آپارتمان متوسط، باید دست‌کم ۶ میلیارد تومان هزینه کرد؛ رقمی که نه وام‌های موجود کفاف آن را می‌دهد و نه پس‌اندازهایی که در سایه تورم از بین رفته‌اند.
در چنین شرایطی، خرید مسکن بیش از هر زمان دیگری به رؤیایی گران‌قیمت برای خانواده‌ها تبدیل شده است. کارشناسان بازار بر این باورند که مجموعه‌ای از عوامل، از رکود تورمی گرفته تا نابسامانی در نظام اجاره‌نشینی و مشکلات قیمت‌گذاری، در شکل‌گیری این بحران گسترده نقش داشته‌اند؛ بحرانی که طی سال ۱۴۰۳ گریبان مالکان، مستاجران، خریداران، فروشندگان و حتی سیاست‌گذاران حوزه مسکن را گرفت.
تحلیل‌های اقتصادی نشان می‌دهد که بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ تاکنون تحت‌تأثیر ریسک‌های سیاسی، اقتصادی و ساختاری، سه دوره عمده را پشت سر گذاشته و در این بازه زمانی، شاهد جهش‌های پیاپی و بی‌سابقه قیمت‌ها بوده‌ایم. به‌گونه‌ای که نرخ تورم مسکن طی این سال‌ها، سه برابر میانگین تاریخی آن در سه دهه گذشته ارزیابی می‌شود.
در همین بازه، قیمت آپارتمان در تهران به‌طور میانگین سالانه بیش از ۶۰ درصد رشد داشته؛ در حالی که این عدد تا پیش از این، به‌طور سنتی در حدود ۲۰ درصد بوده است. هم‌زمان، تورم عمومی نیز روندی صعودی داشته و از متوسط تاریخی خود فاصله گرفته و به حدود ۳۸ درصد در سال رسیده است. این شکاف میان رشد قیمت مسکن و تورم عمومی، به افزایش قابل‌توجه قیمت واقعی آپارتمان‌ها منجر شده است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
اکنون، سؤال کلیدی این است که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ چه مسیری را پیش رو خواهد داشت؟ آیا شاهد تحرک و خروج از رکود خواهیم بود یا همچنان رکود تورمی بر بازار سایه خواهد انداخت؟ پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ به مجموعه‌ای از متغیرهای پیچیده بستگی دارد؛ از سیاست‌های اقتصادی دولت گرفته تا چشم‌انداز مذاکرات بین‌المللی و وضعیت بازارهای موازی مانند ارز و طلا.
با وجود ابهامات، بسیاری از تحلیلگران معتقدند که پیش‌بینی قیمت مسکن برای سال ۱۴۰۴ نیز از ادامه رکود حکایت دارد، مگر آن‌که محرک‌های قوی‌تری مانند کاهش نرخ سود بانکی، بهبود دسترسی به تسهیلات خرید، یا افزایش ساخت‌وساز به‌طور ناگهانی وارد عمل شوند.
مسکن در رکود تورمی؛ بازار همچنان چشم‌انتظار تحولات اقتصادی
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن در سال گذشته و پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ اظهار کرد: «مدتی‌ست که بازار مسکن در وضعیت رکود تورمی قرار دارد و به نظر نمی‌رسد در یکی دو فصل ابتدایی سال جاری، تحول خاصی در این بازار رخ دهد؛ مگر آن‌که تغییرات بزرگی در ساختار اقتصادی کل کشور ایجاد شود.»
وی با اشاره به روند سال‌های اخیر در حوزه مسکن افزود: «ما در گذشته نیز شاهد نوساناتی به‌صورت سینوسی در این بازار بوده‌ایم. دوره‌هایی از رونق و رکود، همواره در بخش مسکن وجود داشته است و شرایط فعلی هم پدیده تازه‌ای نیست.»
به گفته این کارشناس، «در حال حاضر، دوره رکود طولانی‌تر از حد معمول شده است، چرا که شکاف بین قدرت خرید مردم و قیمت فروش مسکن بیشتر شده. تا زمانی که این فاصله کاهش نیابد و به تعادل نرسد، خبری از رونق نخواهد بود.»
رهبر در ادامه خاطرنشان کرد: «یکی از عواملی که در ماه‌های اخیر به ثبات نسبی قیمت‌ها کمک کرده، اجرای طرح‌های حمایتی مانند مسکن نهضت ملی بوده است. این برنامه‌ها تا حدودی مانع جهش قیمت در بازار شده‌اند.»
وی با تأکید بر این‌که انتظار افزایش قیمت در شرایط فعلی غیرمنطقی است، تصریح کرد: «پیش‌بینی قیمت مسکن برای ماه‌های آینده به ما نشان می‌دهد که تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش نیابد، بعید است شاهد رشد محسوس قیمت‌ها باشیم. بازار در حال حاضر ظرفیت جهش ندارد.»
رهبر همچنین افزود: «حتی اگر افزایش قیمتی هم رخ دهد، احتمالاً در محدوده مسکن‌های میان‌قیمت یا ارزان‌قیمت خواهد بود که البته آن‌هم به نظر من بسیار بعید است.»
او در پاسخ به سوالی درباره بازارهای منطقه‌ای، مانند خرید مسکن در یوسف‌آباد تهران، گفت: «مناطقی که قیمت‌هایشان طی سال گذشته جهش زیادی نداشته‌اند، ممکن است شاهد حرکت‌های جزیی باشند، اما این تغییرات، عمدتاً ناشی از تقاضای انباشته یا شرایط خاص محلی است.»
در جمع‌بندی این گفت‌وگو، رهبر تاکید کرد: «تا زمانی که تحول چشم‌گیری در سیاست‌های کلان اقتصادی، نرخ سود بانکی، یا دسترسی به وام‌های موثر رخ ندهد، بازار همچنان در وضعیت رکود تورمی باقی خواهد ماند. بنابراین، پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که بازار به احتمال زیاد، همچنان در حالت ایستا و کم‌رمق ادامه خواهد یافت.»
تقاضا برای واحدهای ساخته شده وجود ندارد
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، درباره وضعیت فعلی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ می‌گوید:
«بازار مسکن همواره تابعی از سیاست‌های دولت است. در سال گذشته، با تغییر دولت و تصویب دو قانون مهم در حوزه مسکن یعنی قانون الزام و قانون ساماندهی اجاره، اکوسیستم مسکن و شیوه خدمات‌دهی در این حوزه دگرگون شد.»
او ادامه می‌دهد:
«در سال ۱۴۰۳، رکود حاکم بر بازار باعث شد که با کاهش تعداد معاملات، عمق رکود افزایش پیدا کند و از سوی دیگر، حجم تولید مسکن نیز به شدت کاهش یابد. نتیجه این وضعیت، سوق یافتن بازار به سمت رکود در تولید بیشتر بود.»
بیگی‌نژاد با تأکید بر این‌که «تقاضایی برای واحدهای ساخته شده وجود ندارد»، می‌افزاید:
«اگر قرار باشد این شرایط تغییر کند، باید در نظام تسهیلات‌دهی بانک‌ها بازنگری اساسی صورت گیرد تا قدرت خرید مردم حفظ شود و انگیزه‌ای برای ورود به بازار خرید ایجاد شود.»
او در ادامه اظهار می‌کند:
«بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ به طور قطع تابعی از تصمیمات شورای عالی مسکن خواهد بود. با پایان تعطیلات نوروز و ماه مبارک رمضان، فصل اجاره آغاز می‌شود و ضرورت دارد که شورای عالی مسکن پیش از آغاز این دوره، تصمیمات مهم خود را اتخاذ و ابلاغ کند. تنها در این صورت است که فعالان این حوزه می‌توانند به‌درستی نقش خود را ایفا کنند.»
در پاسخ به گمانه‌زنی‌ها درباره پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴، بیگی‌نژاد تصریح می‌کند:
«این‌که بازار کشش افزایش قیمت داشته باشد، با این‌که قیمت‌ها واقعاً افزایش یابند، دو موضوع متفاوت هستند. ما به‌هیچ‌وجه از رشد قیمت مسکن استقبال نمی‌کنیم؛ زیرا هرگونه افزایش، به همان میزان قدرت خرید مردم را کاهش می‌دهد و ورود به بازار را سخت‌تر می‌کند.»
او با استناد به آمار سال‌های گذشته تأکید می‌کند:
«جمعیت مستأجران کشور نسبت به خریداران رشد چشم‌گیری داشته است. به عنوان نمونه، در مناطقی نظیر یوسف‌آباد تهران، روند اجاره مسکن همچنان صعودی است و از طرف دیگر، خرید آپارتمان به دلیل کاهش قدرت خرید، در رکود باقی مانده است.»
در پایان، بیگی‌نژاد با اشاره به پیوند بازار مسکن با سایر بازارها می‌گوید:
«نمی‌توان بازار مسکن را از سایر بازارهای اقتصادی کشور جدا دانست. گرچه این بازار ممکن است همپای سایر بازارها رشد نکند، اما تاثیرپذیری آن از نوسانات اقتصادی امری اجتناب‌ناپذیر است.»
با همه این شرایط، بسیاری از کارشناسان همچنان معتقدند که پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ نیازمند در نظر گرفتن چندین مؤلفه کلیدی از جمله نرخ تورم، سیاست‌های پولی و عملکرد دولت در حوزه مسکن است. به باور برخی دیگر، پیش‌بینی قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن تحولات اقتصادی کلان، صرفاً یک تحلیل ناقص خواهد بود.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
قفل رکود معاملات باز می‌شود؟
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، در گفت‌وگویی با خبرگزاری خبرآنلاین درباره وضعیت بازار مسکن در سال جدید می‌گوید:
«در سال ۱۴۰۳، شاهد رکود و تورم توامان در حوزه مسکن و ساختمان بودیم که همین موضوع به بازیگر اصلی این بخش تبدیل شد. متاسفانه در نیمه دوم سال ۱۴۰۳ شرایط حتی سخت‌تر نیز شد.»
او در ادامه با اشاره به عوامل اصلی این وضعیت اظهار می‌کند:
«این اتفاقات ریشه در عدم تمرکز و نبود سیاست‌گذاری مؤثر طی سال‌های گذشته دارد؛ اتفاقاتی که طی سه سال اخیر تشدید شده‌اند.»
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تاکید می‌کند:
«هر آنچه در سال ۱۴۰۳ در حوزه مسکن اتفاق افتاد، به‌شدت متاثر از سیاست‌گذاری‌های نادرست سه سال اخیر است. رکودی که در این سال تجربه شد، شاید یکی از سخت‌ترین رکودهایی باشد که من در طی ۳۰ سال فعالیت خود در این حوزه دیده‌ام.»
او در بخشی دیگر از صحبت‌هایش به مساله کنترل تورم اشاره می‌کند:
«می‌توان گفت کنترل تورم از دست خارج شده بود و این مساله به تشدید رکود دامن زد.»
اما آیا در سال ۱۴۰۴ شرایط بهتر خواهد شد؟
پورحاجت با نگاهی به آینده می‌گوید:
«به نظر می‌رسد که در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۴ شاهد نوعی تورم در بازار مسکن باشیم. البته وقتی از رونق صحبت می‌کنیم، منظورمان این نیست که حجم معاملات به شکل چشم‌گیر افزایش می‌یابد، بلکه نشانه‌هایی از تغییر فرکانس رکود معاملات دیده می‌شود.»
به گفته او:
«ممکن است شرایط خرید و فروش نسبت به سال‌های گذشته کمی بهتر شود. این موضوع می‌تواند زمینه‌ای برای انجام پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آتی فراهم کند.»
پورحاجت در پایان تاکید می‌کند:
«البته تمام این تحلیل‌ها و پیش‌بینی قیمت مسکن به شدت تحت تاثیر وضعیت سیاسی و اقتصادی کلان کشور است. رئیس‌جمهور نیز بارها به موضوع ناترازی‌ها اشاره کرده و در بخش مسکن نیز با مشکلات گسترده‌ای روبه‌رو هستیم که باید با همکاری و کار کارشناسی دقیق در کنار وزارت راه و شهرسازی برای حل آن‌ها اقدام کرد.»
او در جمع‌بندی سخنان خود چنین نتیجه‌گیری می‌کند:
«به طور کلی، هرچند هنوز رکود بازار مسکن پابرجاست، اما به‌نظر می‌رسد در ابتدای ۱۴۰۴ قفل معاملات تا حدی باز شود و بتوان با دقت بیشتری به پیش‌بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده پرداخت.»
گروه املاک نگین گام به گام همراه شماست که دچار مشکل و بحران نشوید شما برای دریافت اطلاعات در زمینه حقوقی و ملکی یا خرید و فروش خانه و اجاره و رهن آپارتمان در منطقه یوسف آباد تهران میتوانید به سایت ما مراجعه بفرمایید یا با شماره گیری 92001900-021 از مشاوره های رایگان ما استفاده نمایید
