برهم زدن معامله ملک قوانین خاص خود را دارد. در این مقاله به بررسی شرایط کنسل شدن معاملات ملکی و صحت آن پرداخته‌ایم.
گاهی اوقات هنگام انجام یک معامله ملکی، به دلیل اعتماد به طرف مقابل، متن قرارداد را بدون مطالعه امضا می‌کنیم. این بی‌توجهی ممکن است باعث شود بندهایی در قرارداد گنجانده شود که در نهایت به ضرر ما تمام شود. یکی از مهم‌ترین این موارد، حق فسخ قرارداد است که در برخی معاملات به‌صورت دوطرفه و در برخی دیگر یک‌طرفه در نظر گرفته میشود.
در هر قراردادی امکان کنسل شدن معامله وجود دارد. این موضوع در امور قراردادی امری رایج است و ممکن است هر یک از طرفین به دلایل مختلف تصمیم به فسخ معامله بگیرند. با این حال، فسخ یک قرارداد ملکی تابع شرایط و قوانین خاصی است که در صورت رعایت آن، می‌توان از بروز خسارت‌های احتمالی جلوگیری کرد.
برهم زدن معامله ملکی ممکن است در قراردادهای مختلفی از جمله خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک و مشارکت در ساخت رخ دهد. در هر یک از این موارد، شرایط و قوانین خاصی وجود دارد که رعایت آن‌ها الزامی است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
فسخ معامله ملکی چیست؟
فسخ در لغت به معنای نقض، از بین بردن، تباه کردن یا شکستن است که به‌طور ارادی بر قرارداد ملک اعمال میشود. در اصطلاح حقوقی، فسخ به معنای پایان دادن به یک قرارداد توسط یکی از طرفین یا شخص ثالث است.
دلایل زیادی برای برهم زدن یک معامله ملکی وجود دارد و این امر بستگی به حقی دارد که طرفین قرارداد به آن دست پیدا می‌کنند. این حق یا برای طرفین قرارداد است یا برای شخص سومی که در قرارداد ذکر شده است.
در معاملات ملکی، اعم از خرید و فروش یا رهن و اجاره، عوامل مختلفی می‌توانند موجب لغو یا فسخ قرارداد شوند. طرفین قرارداد می‌توانند از این شرایط برای لغو قرارداد تا آخرین لحظه پیش از امضا استفاده کنند. اما قرار دادن شروط خاص در قرارداد می‌تواند به طرفین کمک کند تا با خیالی آسوده‌تر قرارداد را امضا کنند.
در ادامه، به بررسی انواع فسخ معامله ملکی خواهیم پرداخت.
کنسل شدن معامله ملکی بر اساس توافق طرفین
طبق قانون معامله ملک، هر دو طرف قرارداد می‌توانند در هنگام تنظیم قرارداد، برای خود یا حتی شخص ثالثی حق فسخ در نظر بگیرند. به‌طور مثال، در قرارداد فروش ملک، ممکن است شرط شود که هرکدام از طرفین یا شخص سوم این حق را داشته باشند که تا یک ماه بعد از امضای قرارداد، آن را لغو کنند.
برهم زدن معامله ملکی بر اساس حکم قانون
این نوع فسخ زمانی رخ می‌دهد که قانون به‌منظور جلوگیری از ضرر ناخواسته به یک فرد، دستور فسخ قرارداد را صادر می‌کند. برای مثال، اگر فردی خانه‌ای را اجاره کرده و پس از مدتی متوجه شود که امکان سکونت در آن وجود ندارد، طبق قانون معامله ملک، او می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
برهم زدن معامله ملکی به صورت یک طرفه
در برخی قراردادها، مانند خرید یا اجاره ملک، یک بند در قرارداد وجود دارد که به هر یک از طرفین اجازه می‌دهد در مدت زمان معین و با رعایت شرایط قانونی، قرارداد را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کنند. این امکان فقط در صورتی وجود دارد که این حق در قرارداد ذکر شده باشد. در غیر این صورت، فسخ معامله به صورت یک طرفه امکان‌پذیر نیست.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
شرایط فسخ قرارداد معامله ملکی
در تمامی قراردادها، از جمله خرید یا اجاره ملک، یکی از بندهای مهم قرارداد این است که به هر دو طرف اجازه داده میشود که در مدت زمانی معین، با رعایت قوانین و ارائه دلایل موجه، بتوانند قرارداد امضا شده را فسخ کنند. البته هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند قرارداد را به‌طور یک‌طرفه فسخ کند، مگر اینکه این حق در متن قرارداد ذکر شده باشد.
اگر فردی بخواهد معامله ملکی را برهم بزند، باید این تصمیم را به دفتر اسناد رسمی اعلام کند.
همچنین، فسخ‌کننده باید با رضایت کامل و بدون هیچ‌گونه فشار یا تهدید این اقدام را انجام دهد. در غیر این صورت، فسخ اثر حقوقی نخواهد داشت.
علاوه بر این، فردی که قرارداد را فسخ می‌کند باید از لحاظ عقلی و سنی در وضعیت سلامت کامل باشد تا فسخ مورد تایید و قانونی قرار گیرد.
شرایط کنسل شدن معامله ملکی اجاره توسط مستاجر
خرابی ملک: اگر تمام یا بخشی از ملک خراب شود یا در حال خراب شدن باشد و مستاجر نتواند از آن خانه استفاده کند، یا تعمیر آن غیرممکن باشد، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
عدم تطابق ویژگی‌های ملک: اگر ملک یا خانه مورد نظر با ویژگی‌هایی که در قرارداد ذکر شده همخوانی نداشته باشد، مستاجر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
توافق فسخ قرارداد: اگر مالک به‌صورت توافقی این حق را به مستاجر داده باشد که قرارداد اجاره را فسخ کند، مستاجر می‌تواند از آن استفاده نماید.
شرایط برهم زدن معامله ملکی توسط مالک
واگذاری به شخص دیگر بدون اجازه مالک: اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را به فرد دیگری واگذار کرده باشد، مالک می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
تاخیر در پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
ممانعت از ورود مالک برای تعمیرات: اگر مستاجر بدون دلیل موجه از ورود مالک به خانه برای انجام اموری مانند تعمیرات خودداری کند، مالک حق فسخ قرارداد را دارد. مستاجر باید اجازه ورود به آپارتمان را برای انجام این امور بدهد.
استفاده نامناسب از ملک: اگر مستاجر از ملک برای امور غیرقانونی یا فعالیت‌های تجاری غیرمجاز استفاده کند، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
فسخ قرارداد خرید و فروش ملک نیز شرایط خاص خود را دارد که ممکن است شامل عدم تطابق اطلاعات ارائه شده، تخلف در شرایط قرارداد یا بروز مسائل قانونی باشد. در این موارد، طرفین می‌توانند با رعایت قوانین و شرایط قرارداد اقدام به فسخ معامله کنند.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
کنسل شدن قرارداد در حوزه خرید و فروش ملک
فسخ قرارداد خرید و فروش ملک تحت سه شرایط اصلی امکان‌پذیر است:
داشتن حق فسخ قرارداد خرید و فروش ملک: در صورتی که در قرارداد این حق برای طرفین ذکر شده باشد، هرکدام از طرفین می‌توانند با رعایت شرایط تعیین‌شده قرارداد را فسخ کنند.
فسخ قرارداد با شرایط قانونی: اگر یکی از طرفین قرارداد تخلفی انجام دهد یا شرایط قانونی برای فسخ وجود داشته باشد، طرف دیگر می‌تواند با استناد به قوانین موجود اقدام به فسخ قرارداد کند.
فسخ توافقی قرارداد: در این حالت، طرفین به توافق می‌رسند که قرارداد را فسخ کنند. معمولا در این نوع فسخ، فسخ‌کننده باید خسارت‌هایی را به طرف مقابل پرداخت کند.
فسخ یک طرفه قرارداد خرید و فروش ملک
فسخ یک‌طرفه قرارداد خرید و فروش ملک به دو صورت ممکن است:
وجود حق فسخ در قرارداد: در صورتی که این حق در قرارداد ذکر شده باشد، نحوه پرداخت ضرر و زیان نیز باید به‌طور مشخص در قرارداد قید شود. در این صورت، طرفین می‌توانند به‌صورت یک‌طرفه و با رعایت شرایط، قرارداد را فسخ کنند.
وجود تناقض یا فریبکاری: اگر یکی از طرفین متوجه شود که اطلاعات یا شرایط ذکر شده در قرارداد یا ملک مورد معامله با واقعیت همخوانی ندارد، می‌تواند با اثبات تناقض یا فریبکاری، قرارداد را به‌طور یک‌طرفه فسخ کند. به‌عنوان مثال، اگر خانه‌ای خریداری شود و مالک جدید متوجه شود که ویژگی‌های ملک با آنچه که پیش از خرید گفته شده همخوانی ندارد، می‌تواند این موضوع را به‌عنوان فریبکاری اثبات کرده و با پیگیری قانونی اقدام به فسخ قرارداد کند
فسخ قرارداد پیش فروش ملک
در زمینه پیش‌فروش املاک، اگر ساختمانی که در نهایت ساخته شده با آنچه که در قرارداد ذکر شده تفاوت‌های اساسی داشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند طبق قانون معامله ملک اقدام به فسخ قرارداد کند. این حق برای پیش‌خریدار محفوظ است.
به‌عنوان مثال، اگر خانه‌ای را با شرایط خاص پیش‌خرید کرده‌اید و مساحتی که در هنگام تحویل داده میشود ۵ درصد کمتر از مساحت توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اما اگر مساحت خانه ۵ درصد بیشتر از آنچه در قرارداد ذکر شده باشد، فروشنده حق فسخ نخواهد داشت.
صحت معامله ملک و ضرر و زیان آن
برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توصیه میشود که حتی اگر به بنگاه معاملات ملکی اطمینان دارید، قبل از هرگونه اقدام در زمینه خرید یا اجاره، متن کامل قرارداد را با دقت مطالعه کنید. اطمینان از صحت معامله ملک و آگاهی از اصطلاحات قانونی و حقوقی موجود در قرارداد می‌تواند از بسیاری از مشکلات بعدی جلوگیری کند. ذکر حتی یک جمله کوتاه در قرارداد می‌تواند شما را از حق فسخ یا دیگر حقوق قانونی محروم کند.
در برخی از قراردادها، مخصوصاً در قولنامه‌ها، قید میشود که در صورت تمایل هر یک از طرفین به فسخ قرارداد، باید به طرف مقابل ضرر و زیان پرداخت شود. معمولاً مبلغ این خسارت در قرارداد ذکر میشود تا طرفین از میزان آن مطلع باشند.
در خصوص صحت معامله ملک، نکات بیشتری در مقالات دیگر توضیح داده شده است که می‌تواند به شما در این زمینه کمک کند.
جمع‌بندی
هر قراردادی که منعقد میشود، احتمال فسخ آن وجود دارد. برهم زدن معامله ملکی در امور قراردادها امری رایج است که ممکن است توسط یکی از طرفین به دلایل مختلف صورت گیرد. این فسخ می‌تواند در قراردادهای مختلف ملکی مانند خرید و فروش ملک، رهن یا اجاره ملک یا قرارداد مشارکت در ساخت رخ دهد.
فسخ به معنای نقض، از بین بردن یا شکستن است که به صورت ارادی بر قرارداد ملک اعمال میشود. طبق قانون معامله ملک، هر دو طرف قرارداد می‌توانند در هنگام بستن قرارداد برای خود یا حتی شخص ثالث، حق فسخ را در نظر بگیرند.
در قراردادهایی مانند خرید یا اجاره ملک، معمولاً پیش‌بینی میشود که هر یک از طرفین در مدت زمان مشخصی و با رعایت قوانین، اگر این حق در قرارداد ذکر شده باشد، بتوانند قرارداد را به‌طور یک‌طرفه فسخ کنند. همچنین، اگر خانه یا ملک مورد نظر با ویژگی‌هایی که در قرارداد ذکر شده همخوانی نداشته باشد، طرف مقابل می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
فسخ یک‌طرفه قرارداد باید در قرارداد ذکر شود و نحوه پرداخت ضرر و زیان نیز به‌طور مشخص در آن قید شود.
برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توصیه میشود که حتی با وجود اطمینان به بنگاه معاملات ملکی، قبل از هرگونه اقدام در زمینه خرید یا اجاره، متن کامل قرارداد را با دقت مطالعه کنید و به اصطلاحات قانونی و حقوقی آن مسلط شوید.
برای اطلاعات بیشتر، می‌توانید به سایت گروه املاک نگین مراجعه کنید: https://negingroup.co/ یا با شماره 92001900 – 021 تماس بگیرید.
سوالات متداول
چطور از صحت سند ملک مطمئن شوم؟
بررسی تاریخچه مالکیت و اطمینان از عدم وجود هیچ نوع اختلاف قانونی و قضائی می‌تواند شما را از بروز مشکلات در آینده آگاه کند. همچنین، بررسی اسناد و مدارک ملک به شما کمک می‌کند تا از هرگونه ابهام جلوگیری کنید. در این راستا، مشاور حقوقی گروه املاک نگین می‌تواند راهنمایی‌های دقیق و کاملی را ارائه دهد.
چطور از بدهی‌های پنهان ملک جلوگیری کنم؟
انجام تحقیقات کامل درباره وضعیت مالی ملک و درخواست گزارشات دقیق از بدهی‌ها و مالیات‌های معوقه می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند. در صورتی که نگرانی دارید، مشاور حقوقی گروه املاک نگین می‌تواند اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار دهد تا از خرید ملک با بدهی‌های پنهان جلوگیری کنید.
چه عواملی ممکن است باعث لغو معامله ملک شوند؟
مشکلات قانونی مانند اختلافات مالکیتی، عدم تطابق اسناد و مدارک، یا حتی مسائلی مانند ترهین و گرو گذاشتن ملک ممکن است در لحظات آخر باعث لغو معامله شوند. برای جلوگیری از این مشکلات، مشاور حقوقی گروه املاک نگین می‌تواند به شما کمک کند تا تمامی مستندات را بررسی کرده و از بروز مشکلات احتمالی پیشگیری کنید.
آیا مسائل مالیاتی می‌توانند مانع انجام معامله شوند؟
وجود مالیات‌های معوقه یا بدهی‌های مالیاتی ممکن است مانع از تکمیل معامله و انتقال مالکیت ملک شود. بررسی دقیق وضعیت مالیاتی ملک پیش از هرگونه معامله می‌تواند از این مشکلات جلوگیری کند. برای مشاوره و راهنمایی در این زمینه می‌توانید به مشاور حقوقی گروه املاک نگین مراجعه کنید.
چگونه از مشکلات حقوقی در زمان معامله جلوگیری کنم؟
بررسی دقیق مدارک قانونی ملک و اطمینان از عدم وجود مشکلات حقوقی مانند دعاوی حقوقی یا توقیف ملک می‌تواند از بروز مشکلات بزرگ جلوگیری کند. مشاور حقوقی گروه املاک نگین با بررسی کامل وضعیت حقوقی ملک، می‌تواند شما را در انجام معامله‌ای بی‌دغدغه یاری کند.
چه مدارکی برای اطمینان از صحت معامله باید بررسی کنم؟
به جز سند ملک، بررسی تمامی مدارک مانند صورت‌جلسات هیئت‌مدیره، قراردادهای پیشین و موارد حقوقی مرتبط با ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. مشاور حقوقی گروه املاک نگین می‌تواند کمک کند تا تمام مدارک را به دقت بررسی کرده و از درستی معامله اطمینان حاصل کنید.
چطور مطمئن شوم که ملک تحت هیچ‌گونه ادعای قانونی نیست؟
گاهی اوقات ملک ممکن است تحت تعهدات یا درخواست‌های قانونی باشد که می‌تواند معامله را به هم بزند. برای جلوگیری از این مشکلات، بررسی وضعیت حقوقی ملک و ارزیابی وضعیت آن از طریق مشاور حقوقی گروه املاک نگین بهترین راه است.
من چند روز پیش یک قرارداد خرید ملک امضا کردم و مبلغ بیعانه رو هم پرداخت کردم اما فروشنده حالا می گه که پشیمون شده و قصد نداره ملک رو به من تحویل بده الان از نظر قانونی می تونم اون رو مجبور به انجام معامله کنم یا اگه نشد برای اینکه بتونم خسارت بگیرم باید چیکار کنم؟
سلام دوست عزیز
اگر هنوز هیچ مبلغی پرداخت نشده و قرارداد رسمی نیز به امضا نرسیده باشد، معمولاً امکان فسخ معامله بدون مشکل وجود دارد. اما در صورتی که در قرارداد بندی تحت عنوان وجه التزام فسخ درج شده باشد (به این معنا که در صورت انصراف از معامله، متعهد به پرداخت مبلغی به عنوان خسارت خواهید بود)، فسخ قرارداد برای شما هزینه‌بر خواهد بود. جهت اطمینان از حقوق قانونی خود، پیشنهاد میشود با مشاور حقوقی گروه املاک نگین مشورت کنید.
سلام
یه سوالی داشتم هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان صاحب ملک تو زمان مشخص شده واحد بهم تحویل نمیده و هر چقدر بهش زنگ میزنم امروز و فردا میکنه من الان میتونم معامله رو فسخ کنم و خسارت بگیرم؟
سلام دوست عزیز
بله، در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، معمولاً بندی برای تأخیر در تحویل ملک وجود دارد که مشخص می‌کند در صورت عدم تحویل در زمان مقرر، چه اقداماتی قابل انجام است. در بسیاری از قراردادها، فروشنده موظف به پرداخت خسارت دیرکرد است. اما اگر تأخیر بیش از حد باشد و شما دیگر تمایلی به ادامه قرارداد نداشته باشید، می‌توانید با استناد به عدم اجرای تعهدات قراردادی، درخواست فسخ معامله را داشته باشید. در این مورد، مشاور حقوقی گروه املاک نگین می‌تواند راهنمایی دقیقی ارائه دهد و به شما در دریافت خسارت کمک کند.
ممنون از مقالتون
من یه معامله ملکی انجام دادم اما پیشمون شدم و خونه مناسب نیست هوز پولی رد و بدل نشده میتونم معامله رو بدون اینکه خسارت بدم و دردسری داشته باشه فسخ کنم؟
سلام دوست عزیز
بستگی داره که تو قرارداد چی نوشته باشه. معمولاً تو قراردادهای پیش‌فروش یه بندی برای تاخیر در تحویل میذارن که میگه فروشنده اگه دیر کرد باید خسارت بده. اگه تاخیرش خیلی زیاد شده و دیگه نمی‌خوای صبر کنی، می‌تونی فسخ کنی. ولی حتماً قبلش با مشاور حقوقی گروه املاک نگین صحبت کن تا بی‌دردسر حقتو بگیری.