انتقال وام مسکن یکی از سوالات مهم خریداران و فروشندگان خانه است؛ مخصوصاً وقتی ملک مورد نظر هنوز درگیر اقساط بانکی باشد. خیلیها نمیدانند که آیا میتوان وام را به خریدار جدید منتقل کرد یا نه، یا اینکه این فرآیند چه شرایط و مراحلی دارد. در واقع، انتقال وام میتواند هم به نفع فروشنده باشد (چون زودتر خانهاش را میفروشد) و هم به نفع خریدار (چون لازم نیست دوباره از صفر برای دریافت وام اقدام کند). اما این کار همیشه ساده نیست و نیاز به اطلاع دقیق از قوانین بانکی، رضایت بانک و طی کردن مراحل اداری مشخصی دارد.
در این مقاله، قرار است تمام آنچه درباره انتقال وام مسکن باید بدانید را با زبانی ساده و شفاف توضیح دهیم؛ از شرایط عمومی گرفته تا نکات حقوقی و تجربههای واقعی. اگر قصد خرید یا فروش خانه وامدار را دارید، همراه گروه املاک نگین باشید تا با خیال راحت، درستترین تصمیم را بگیرید.
انتقال وام مسکن از فروشنده به خریدار (صلح وام)
اگر خانهای دارای وام مسکن باشد و مالک قصد فروش آن را داشته باشد، برای آزاد شدن سند (فک رهن) دو راه دارد: یا باید وام را بهصورت کامل تسویه کند، یا با توافق طرفین و در صورت تأیید بانک، انتقال وام مسکن به خریدار جدید انجام شود. به این حالت «صلح وام» گفته میشود.
در این روش، شرایطی مثل نداشتن چک برگشتی، بدهی بانکی یا اقساط معوقه برای خریدار الزامی است. در صورت داشتن این شرایط، فروشنده و خریدار میتوانند به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و درخواست انتقال را ثبت کنند.
مدارک لازم برای صلح وام مسکن:
اصل و کپی سند مالکیت
اصل و کپی مبایعهنامه
اصل و کپی شناسنامه خریدار، فروشنده و وکیل (در صورت وجود)
اصل و کپی کارت ملی همه طرفین
اصل و کپی وکالتنامه (در صورت وجود)
اصل کارت یا دفترچه اقساط
مدارک شغلی خریدار
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
انتقال وام مسکن به خانه جدید
گاهی مالک تصمیم دارد خانه وامدار خود را بفروشد اما انتقال وام مسکن را به خانه جدید انجام دهد. در این حالت، سند خانه جدید جایگزین سند قبلی میشود. این کار به دو روش امکانپذیر است:
۱. تعویض وثیقه همزمان
در این روش یا بهصورت دائمی سند ملکی دیگر جایگزین میشود، یا بهصورت موقت تا زمان خرید خانه جدید، بانک فرصتی ۶ ماه تا ۱ ساله برای جایگزینی سند به شما میدهد.
۲. تعویض وثیقه غیرهمزمان
در صورتی که سند جایگزین ندارید، میتوانید وجه نقدی معادل مبلغ وام نزد بانک سپردهگذاری کنید تا زمان خرید ملک جدید. سپس سند خانه جدید را معرفی کرده و سپرده خود را آزاد کنید.
انتقال سهدانگ خانه و وامدار بودن ملک
وقتی ملکی سهدانگ و وامدار باشد، امکان انتقال وام مسکن سه دانگ خانه با همان شرایط صلح یا تعویض وثیقه وجود دارد—مشروط بر اینکه خریدار شرایط مالی مناسبی داشته باشد و بانک اجازه دهد
انتقال وام مسکن یکم به بستگان درجه یک
وام مسکن یکم که برای خانهاولیها در نظر گرفته شده، اصولاً غیرقابل انتقال به افراد دیگر است. اما بانک مسکن در برخی شرایط استثنا قائل میشود و امکان انتقال وام مسکن یکم به بستگان درجه یک مثل پدر، مادر، فرزند یا همسر را فراهم میکند.
برای این انتقال، باید شرایط زیر رعایت شود:
بستگان درجه یک باید واجد شرایط دریافت وام مسکن باشند (یعنی تاکنون از تسهیلات مشابه استفاده نکرده باشند).
موافقت بانک مسکن الزامی است و مدارک هویتی و اسناد ملکی باید کامل ارائه شوند.
در صورت انتقال، تمامی تعهدات و اقساط وام به عهده شخص جدید خواهد بود.
این روش معمولاً در شرایطی استفاده میشود که وامگیرنده اولیه امکان بازپرداخت اقساط را ندارد یا قصد دارد ملک وامدار را به یکی از بستگان نزدیک واگذار کند.
در نتیجه، اگر قصد دارید وام مسکن یکم خود را به پدر، مادر یا سایر بستگان درجه یک منتقل کنید، باید ابتدا به شعبه بانک مسکن مراجعه کرده و مراحل قانونی شامل بررسی شرایط، تعویض وثیقه یا انتقال سند را طی کنید.
تسویه وام مسکن و تعویض وثیقه
برای آزادسازی سند و انتقال ملک، دو مسیر وجود دارد:
تسویه وام مسکن: پرداخت کامل بدهی و رهن جهت فروش.
تعویض وثیقه بانک مسکن: جایگزینی سند ملک جدید بهجای سند قدیمی، بدون نیاز به پرداخت مانده بدهی—البته اگر وثیقه جدید برای مانده وام کفایت کند
اگر هیچکدام از روشهای بالا مناسب نبود، میتوانید وام را کامل تسویه کنید یا از طرحهای ویژه بانک برای تسویه استفاده کنید:
طرح رها ۱
سپردهگذاری ۱۱۰ درصد بدهی در حساب بانکی برای یک سال. پس از آن، مبلغ باقیمانده از بدهی کسر شده و ۱۵ درصد سود به سپرده تعلق میگیرد.
طرح رها ۲
سپردهگذاری ۱۳۰ درصد بدهی؛ در این روش به سپرده بلندمدت ۱۶ درصد و کوتاهمدت ۱۱ درصد سود تعلق میگیرد.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
مدارک لازم برای تسویه وام مسکن مهر
تسویه وام مسکن مهر یکی از مراحل مهم برای آزادسازی سند و امکان فروش یا انتقال ملک است. افرادی که قصد دارند بدهی وام خود را یکجا پرداخت کنند، باید مدارک مشخصی را به بانک ارائه دهند. مهمترین مدارک لازم برای تسویه وام مسکن مهر عبارتاند از:
مدارک شناسایی و هویتی
اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه وامگیرنده یا مالک فعلی واحد مسکونی.
سند یا قرارداد ملک
ارائه اصل سند یا قرارداد واگذاری مسکن مهر از سوی اداره راه و شهرسازی یا تعاونی مربوطه.
پرونده وام بانکی
شامل دفترچه اقساط یا مدارک مربوط به مانده بدهی و سوابق پرداختی.
مدارک مربوط به تسویه حساب تعاونی (در صورت وجود)
برخی پروژههای مسکن مهر از طریق تعاونیها اداره میشوند و ارائه مفاصاحساب از تعاونی الزامی است.
فرم درخواست تسویه وام
تکمیل فرم مخصوص بانک مسکن برای پرداخت یکجای مانده بدهی.
پس از ارائه این مدارک و پرداخت کل بدهی، بانک مسکن اقدام به فک رهن و آزادسازی سند ملک میکند. در نتیجه، مالک میتواند سند آزاد را دریافت کرده و نسبت به انتقال یا فروش واحد اقدام کند.
شرایط انتقال وام مسکن به شهرهای دیگر
بسیاری از افراد ممکن است پس از دریافت تسهیلات خرید مسکن، تصمیم به مهاجرت یا تغییر محل سکونت بگیرند. خوشبختانه، بانک مسکن این امکان را فراهم کرده است که با رعایت برخی شرایط، انتقال وام مسکن به شهر دیگر انجام شود. اما این فرایند دارای ضوابط خاصی است که باید حتماً از آنها مطلع باشید.
امکان انتقال امتیاز وام به شهر جدید
در حالت کلی، متقاضی یا سپردهگذار میتواند در زمان سررسید تسهیلات، درخواست دهد که امتیاز دریافتشده را به شهری دیگر منتقل کند. این موضوع در مواردی که فرد هنوز مسکنی نخریده و صرفاً امتیاز وام را در اختیار دارد، کاربرد دارد. در واقع فرد با مراجعه به بانک و ارائه مستندات، تقاضای انتقال وام مسکن را ثبت میکند و در صورت تأیید، میتواند با همان امتیاز در شهر جدید، اقدام به خرید ملک نماید.
تطبیق سقف تسهیلات با شهر مقصد
یکی از مهمترین نکات در فرآیند انتقال وام مسکن، مقایسه سقف تسهیلات در شهر مبدا و مقصد است. اگر سقف وام در شهر مقصد پایینتر از شهر مبدا باشد، متقاضی موظف است مابهالتفاوت را تسویه کند.
برای مثال، اگر فردی در تهران حساب وام باز کرده و سقف تسهیلات او ۴۰۰ میلیون تومان است، اما اکنون قصد خرید خانه در شیراز یا اصفهان را دارد، باید توجه کند که در این شهرها سقف وام ۳۲۰ میلیون تومان است. بنابراین، برای انتقال، باید ۸۰ میلیون تومان مابهالتفاوت را تسویه کرده و سپس مراحل اداری انتقال را انجام دهد.
مزایای مصوبه جدید در تسهیل انتقال
با مصوبه جدید بانک مرکزی مبنی بر افزایش دوبرابری سقف وام مسکن، درصد بالایی از افرادی که در سالهای قبل وام گرفتهاند، اکنون میتوانند بدون نیاز به پرداخت مابهالتفاوت، آن را به دیگر شهرها منتقل کنند. بهعنوان نمونه، اگر فردی در سالهای گذشته از تهران وام گرفته باشد و اکنون بخواهد آن را به شهری با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر منتقل کند، با توجه به افزایش سقف وام، امکان انتقال بدون دردسر و بدون کسر مبلغ وام برای او فراهم شده است
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
انتقال وام مسکن از شهرهای کوچک به کلانشهرها
در مقابل، بسیاری از متقاضیان ممکن است ابتدا در یک شهر کوچک اقدام به افتتاح حساب کرده باشند، اما در ادامه مسیر زندگی یا کاری، بخواهند به تهران یا سایر کلانشهرها مهاجرت کنند. در این حالت نیز، بانک مسکن امکان انتقال وام مسکن به تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و سایر کلانشهرها را فراهم کرده است.
فقط نکته مهم در این نوع انتقال، لزوم ارائه مدارک معتبر مبنی بر نیاز واقعی به خرید خانه در کلانشهرهاست. مدارکی مانند مبایعهنامه ملک، قولنامه، محل کار یا گواهی سکونت در شهر مقصد، باید به شعبه بانک ارائه شود تا بررسی و تأیید نهایی صورت گیرد.
همچنین دقت کنید که امتیاز وام مسکن قابل خرید و فروش نیست و تنها مالک قانونی آن مجاز به انتقال آن به شهر دیگر است. به همین دلیل، بانکها در انتقال امتیاز وام به شهرهای بزرگ، سختگیری بیشتری به خرج میدهند تا از سوءاستفادههای احتمالی جلوگیری شود.
انتقال وام مسکن به ملک دیگر یا خانه جدید
گاهی پیش میآید که وامگیرنده به دلایل مختلف، مانند تغییر محل سکونت یا نیاز به واحد بزرگتر، قصد دارد وام خود را از ملکی که در رهن بانک است به ملک دیگری منتقل کند. این کار در بانک مسکن با عنوان انتقال وام مسکن از ملکی به ملک دیگر شناخته میشود.
در این روش، مالک میتواند با ارائه مدارک لازم و پس از بررسی کارشناسی، وثیقه قبلی را آزاد کرده و سند ملک جدید را بهعنوان وثیقه معرفی کند. به این ترتیب، عملاً انتقال وام مسکن به ملک دیگر انجام میشود و بدون نیاز به تسویه کامل بدهی، امکان استفاده از تسهیلات در خانه جدید فراهم خواهد شد.
البته بانک تنها زمانی موافقت میکند که ارزش ملک جایگزین، حداقل معادل با میزان بدهی وام باقیمانده باشد. بنابراین اگر ارزش خانه جدید پایینتر باشد، بانک اجازه انتقال را نخواهد داد. در صورت تأیید، مالک میتواند روند رسمی انتقال وام مسکن به خانه جدید را تکمیل کرده و اقساط باقیمانده را مطابق قرارداد قبلی بپردازد.
به طور خلاصه، این روش راهکاری مناسب برای کسانی است که قصد جابجایی یا ارتقای محل سکونت خود را دارند، اما نمیخواهند وام فعلی را بهطور کامل تسویه کنند.
انتقال امتیاز وام بانک مسکن
گاهی افراد به جای استفاده شخصی از تسهیلات، تصمیم میگیرند امتیاز وام خود را به دیگری واگذار کنند. این فرآیند در بانک مسکن با عنوان انتقال امتیاز وام بانک مسکن شناخته میشود. در واقع، وامگیرنده اولیه با رضایت بانک، حق استفاده از وام یا اوراق مسکن را به فرد دیگری منتقل میکند.
انتقال امتیاز بانک مسکن معمولاً در دو حالت انجام میشود:
انتقال اوراق تسهیلات مسکن (تسه): سادهترین روش که از طریق فرابورس امکانپذیر است.
انتقال امتیاز وامهای در حال بازپرداخت: این مورد نیازمند موافقت بانک، بررسی توان مالی فرد جدید و انجام مراحل قانونی در دفترخانه است.
با این روش، فرد جدید تمامی تعهدات و اقساط را بر عهده میگیرد و میتواند از شرایط وام استفاده کند، بدون اینکه وام تازهای دریافت کرده باشد.
نکته مهم برای خریداران: توجه به محل ملک
در هر انتقال وام، نوع ملک و محل قرارگیری آن نیز تأثیرگذار است. مثلاً اگر قصد خرید آپارتمان در محله یوسفآباد را دارید و وام شما در شهری دیگر تعریف شده، باید از بانک استعلام بگیرید که آیا امکان انتقال امتیاز شما به تهران و مشخصاً این منطقه وجود دارد یا خیر. یوسفآباد به عنوان یکی از محلههای شناختهشده پایتخت، جزو مناطق مشمول سقف کامل تسهیلات است و میتواند گزینه مناسبی برای سرمایهگذاری و سکونت باشد.
جمع بندی
انتقال وام مسکن یکی از امکانات کاربردی بانک مسکن برای افرادی است که به هر دلیلی قصد تغییر محل سکونت خود را دارند. چه افرادی که امتیاز وام خود را در کلانشهرهایی مانند تهران دریافت کردهاند و اکنون به شهرهای کوچکتری مهاجرت میکنند، و چه کسانی که از شهرهای کمجمعیت به شهرهای بزرگ نقل مکان میکنند، همگی میتوانند با طی مراحل قانونی و ارائه مدارک معتبر، نسبت به انتقال تسهیلات خود اقدام نمایند.
شرط اصلی در این فرایند، مقایسه سقف وام در مبدا و مقصد است. اگر سقف وام در شهر مقصد کمتر از مبدا باشد، متقاضی موظف به تسویه مابهالتفاوت خواهد بود. از سوی دیگر، افزایش سقف وام در سالهای اخیر باعث شده تا بسیاری از انتقالها، بهویژه برای وامهای قدیمی، بدون مشکل انجام شود.
همچنین، انتقال وام به کلانشهرها مانند تهران نیز امکانپذیر است، به شرط آنکه مدارکی مانند مبایعهنامه ملک یا مدرک اشتغال یا سکونت در شهر مقصد ارائه شود. در این میان، امتیاز وام قابل خرید و فروش نیست و تنها توسط دارنده قانونی آن قابل انتقال است.
به طور کلی، اگر بهدنبال خرید آپارتمان در محله یوسفآباد یا هر منطقه دیگر در شهری متفاوت از محل اولیه ثبتنام وام خود هستید، پیشنهاد میشود ابتدا با بانک مشورت کرده و از امکان انتقال و میزان تسهیلات قابل دریافت مطمئن شوید. همچنین، دریافت مشاوره از کارشناسان حقوقی و املاک، روند کار را برای شما سریعتر، مطمئنتر و بدون ریسک خواهد کرد.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید.
سوالات متداول
1-آیا امکان انتقال یا انتقال وام مسکن وجود دارد؟
انتقال وام مسکن یعنی خریدار جایگزین بدهی وامگیرنده فعلی شود—که به آن «صلح وام» نیز میگویند. در این روش، خریدار باید پیشینه مالی سالم (بدون چک برگشتی یا اقساط معوقه) داشته باشد و برخی کارمزد یا درصدی از مانده بدهی به بانک پرداخت شود.
آیا وام مسکن قابل انتقال است؟ — بله، در شرایطی که بانک موافقت کند و مدارک قانونی تکمیل شود، مانند سند، مبایعهنامه و مدارک شناسایی طرفین
2- وام مسکن زوجین قابل انتقال است؟
آیا وام مسکن زوجین قابل انتقال است؟ — بهطور کلی، انتقال وام مسکن بین زوجین ممکن نیست
با این حال، اگر وام از نوع اوراق مسکن (تسه) باشد، امکان انتقال مبلغی از مانده وام (تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان انفرادی) به خریدار انفرادی وجود دارد. در صورت وجود مابهالتفاوت، فرد فروشنده باید آن را تسویه کند
3-هزینه انتقال وام مسکن چقدر است؟
هزینه انتقال وام مسکن شامل چند بخش میشود: کارمزد بانکی برای بررسی و صدور مجوز، هزینه کارشناسی ملک جدید، حقالتحریر دفترخانه و در صورت وجود، تسویه جرایم یا بدهی معوق.
به طور کلی رقم ثابتی برای این هزینه وجود ندارد و بسته به نوع وام، مانده بدهی و ارزش وثیقه جدید متغیر است. برای اطلاع دقیق باید به شعبه بانک مسکن مراجعه کنید.
4-هزینه انتقال وام مسکن به عهده کیست؟
هزینه انتقال وام مسکن معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود. کارمزد بانک و هزینه کارشناسی اغلب بر عهده خریدار است و بدهی یا جرایم احتمالی بر عهده فروشنده. هزینه دفترخانه هم بسته به توافق میتواند مشترک یا بر دوش یکی از طرفین باشد.
آیا برای انتقال وام مسکن یکم به ملک دیگر حتما باید ملک جدید ارزشش برابر یا بیشتر از ملک فعلی باشه؟
سلام دوست عزیز
خیر، برای انتقال وام مسکن یکم، لازم نیست ارزش ملک جدید حتما برابر یا بیشتر از ملک فعلی باشد، اما سقف وام و شرایط تسهیلات ممکن است بر اساس ارزش ملک جدید تغییر کند.
سلام ممنون میشم اگه سوال منو جواب بدید
هزینه دقیق انتقال وام مسکن چقدره و چه کسی پرداخت می کنه ؟
سلام دوست عزیز
سلام، هزینه انتقال وام مسکن شامل کارمزد بانک و هزینههای اداری سند است و معمولاً مستأجر یا مالک جدید طبق توافق، آن را پرداخت میکند.
با خوندن این مطالب توجه شدم چطور می توانم وام مسکن خودمو به خونه جدید انتقال بدم ممنون ازتون
سلام دوست عزیز
برای انتقال وام مسکن به خانه جدید باید با بانک خود تماس بگیرید، درخواست انتقال وام بدهید، مدارک ملک جدید را ارائه کنید و پس از تأیید ارزش و شرایط، وام به ملک جدید منتقل میشود.
سلام برای انتقال وام خریدار باید مجدد ضامن ببرد؟؟
سلام دوست عزیز
بله، در بیشتر موارد برای انتقال وام به خریدار، بررسی مجدد شرایط اعتباری انجام میشود و معمولاً خریدار باید ضامن جدید معرفی کند. البته این موضوع به نوع وام، بانک پرداختکننده و شرایط قرارداد بستگی دارد و در برخی پروندهها ممکن است بانک با همان ضامن قبلی موافقت کند، اما تصمیم نهایی با بانک است.