مالیات معاملات ملکی همیشه یکی از مهمترین دغدغههای خریداران و فروشندگان خانه بوده است. میزان مالیات، نحوه محاسبه و قوانین مربوط به آن میتواند تفاوت زیادی در هزینه نهایی معامله ایجاد کند. در این مقاله قصد داریم همه جزئیات مالیات نقل و انتقال ملک در سال ۱۴۰۴ را بررسی کنیم و نکات مهمی را برای کاهش هزینهها بیان کنیم. در ادامه همراه گروه املاک نگین باشید تا با تمام جوانب این موضوع آشنا شوید.
مالیات معاملات ملکی چیست؟
یکی از انواع مالیاتهای مستقیم، مالیات معاملات ملکی است که شامل معافیت نمیشود و هنگام فروش یا انتقال قطعی ملک، بر عهده فروشنده میباشد. این مالیات طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است و قیمت واقعی فروش ملک مد نظر قرار نمیگیرد.
ارزش معاملاتی توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین میگردد و معمولاً پایینتر از قیمت بازار است. انواع انتقال شامل بیع، صلح، معاوضه و انتقال سرقفلی است. پرداخت مالیات معاملات ملکی پیش از ثبت سند رسمی و در دفاتر اسناد رسمی صورت میگیرد.
انواع مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات معاملات ملکی شامل چند نوع نقل و انتقال است که برای هر نوع باید مالیات خاصی پرداخت شود. انواع مالیات نقل و انتقال املاک شامل مالیات بر فروش ملک، انتقال سرقفلی، درآمد حاصل از فروش املاک نوساز و مالیات بر رضایت مالکانه میباشد. در ادامه به هر کدام پرداختهایم:
مالیات نقل و انتقال ملک: مالیات فروش املاک شامل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک میباشد. این مالیات متعلق به فروشنده و برای انتقال مالکیت ملک است و بر اساس فاکتورهایی مانند مساحت، قدمت بنا، نوع اسکلت و کاربری ملک محاسبه میشود.
مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی): مالیات حق کسب و پیشه، حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری به میزان ۲ درصد از درآمد حاصل از واگذاری سرقفلی است. این مالیات بر اساس مبلغ دریافتی صاحب حق برای واگذاری حق مالکانه محاسبه میگردد.
مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز): ۱۰ درصد مالیات مقطوع به ماخذ ارزش معاملاتی ملک به علاوه ۵ درصد مالیات نقل و انتقال برای اولین انتقال قطعی ساختمانهای نوساز که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، اخذ میگردد.
مالیات بر درآمد رضایت مالکانه یا حق مالکانه: مالیات به میزان ۲ درصد از دریافتی مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال سرقفلی، اجاره بدون سرقفلی یا تغییر شغل است.
مالیات نقل و انتقال ملک بر عهده چه کسی است؟
مالیات معاملات ملکی، مالیاتی است که هنگام انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار دولت دریافت میکند. طبق قانون، پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده (مالک فعلی) میباشد. این مالیات درصدی از ارزش معاملاتی ملک است و در زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی باید پرداخت گردد.
فروشنده موظف است همزمان با انتقال سند، طبق تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم، مالیات نقل و انتقال ملک را در همان دفترخانه پرداخت کند. وظیفه سازمان ثبت اسناد این است که امکان دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک را برای سازمان امور مالیاتی فراهم کند تا محاسبه و پرداخت مالیات بهسرعت انجام شود.
خریدار و فروشنده باید مدارک لازم را به دفترخانه بدهند تا جریان پرداخت مالیات بدون نیاز به مراجعه حضوری به سازمان امور مالیاتی شروع و انجام شود. این موضوع حتی میتواند بر تصمیم شما برای انتخاب قیمت خرید ملک در بهترین منطقه تهران تأثیر بگذارد، زیرا مالیات و هزینههای جانبی معامله در بودجهبندی خرید نقش مهمی دارند.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
نحوه محاسبه مالیات معاملات ملکی مسکونی طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم به این صورت است که ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک (نه قیمت فروش واقعی) بهعنوان مالیات مشخص میشود. در صورت مبهم بودن ارزش ملک، سازمان امور مالیاتی با بررسی املاک مشابه، ارزش را تعیین میکند.
اگر فروش ملک به شرکت یا موسسه دولتی انجام شود، همچنان مالیات پرداختنی براساس ۵ درصد ارزش معاملاتی محاسبه میشود. توجه داشته باشید که هرگونه تبانی یا تعیین ارزش غیرواقعی میتواند باعث ورود کارشناسان مالیاتی شود.
فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی طبق قانون به شکل زیر است:
مالیات نقل و انتقال ملک = ارزش معاملاتی ملک × 0.05
🔹 توضیح: ارزش معاملاتی ملک، قیمتی است که توسط کمیسیون تقویم املاک سازمان امور مالیاتی تعیین میشود، نه قیمت واقعی فروش.
مثال: فرض کنید قصد فروش یک واحد آپارتمان مسکونی را دارید. ارزش واقعی این ملک ۳ میلیارد تومان است و ارزش معاملاتی آن توسط اداره مالیات ۹۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. نرخ مالیات نقل و انتقال با ۵ درصد ارزش معاملاتی به شرح زیر است:
۹۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۵ = ۴۵,۰۰۰,۰۰۰
شما باید ۴۵ میلیون تومان مالیات بابت نقل و انتقال این ملک پرداخت کنید.
همچنین اگر به دنبال قیمت اجاره خانه و آپارتمان در محله یوسف اباد تهران هستید میتوانید به منابع مرتبط مراجعه کنید.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
مالیات نقل و انتقال ملک تجاری شامل دو بخش اصلی است: مالیات بر فروش ملک و مالیات بر واگذاری سرقفلی. نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری به این شکل است که در صورت فروش ملک، فروشنده باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را به اداره مالیات پرداخت کند.
در بحث مالیات واگذاری سرقفلی، باید ۲ درصد از پول دریافتی به عنوان مالیات پرداخت شود. همچنین محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک تجاری اینگونه است که ۱۸ درصد مبلغ ودیعه در نظر گرفته میشود و فقط ۷۵ درصد از این مبلغ مشمول مالیات است. اگر مستأجر شرکت یا شخص حقوقی باشد، او مسئول پرداخت ۲۵ درصد از مالیات خواهد بود.
فرمول مالیات فروش ملک تجاری:
مالیات فروش ملک = 5% × ارزش معاملاتی ملک
مثال: فرض کنید فردی ملک تجاری خود را به قیمت واقعی ۶ میلیارد تومان فروخته است، اما ارزش معاملاتی آن توسط اداره مالیات ۱.۲ میلیارد تومان مشخص شده است. نرخ پرداخت مالیات به شرح زیر است:
۵٪ × ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ = ۶۰,۰۰۰,۰۰۰
مالیات نقل و انتقال این ملک تجاری ۶۰ میلیون تومان خواهد بود.
نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی
مالیات نقل و انتقال سرقفلی یکی از مسائل مهم در املاک تجاری است. طبق ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، هنگام انتقال سرقفلی، مالیات معادل ۲ درصد از مبلغ دریافتی باید توسط صاحب سرقفلی به دولت پرداخت شود. این مالیات تنها برای املاک تجاری در حال بهرهبرداری و با سند رسمی یا وکالت قانونی اعمال میشود. اگر قیمت سرقفلی مشخص نباشد، مالیات بر اساس ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه محاسبه میشود.
فرمول محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی:
مالیات سرقفلی = مبلغ دریافتی × 0.02
مثال: اگر شما یک سرقفلی مغازه را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان بفروشید، نرخ مالیات ۲ درصد است. محاسبه مالیات به شکل زیر خواهد بود:
۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۰.۰۲ = ۱۰,۰۰۰,۰۰۰
مالیات نقل و انتقال سرقفلی شما برابر با ۱۰ میلیون تومان میشود.
جدول محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
نوع مالیات | فرمول محاسبه | مثال
|
|---|---|---|
| مالیات نقل و انتقال ملک تجاری | 5% × ارزش معاملاتی ملک | فروشنده ملکی با ارزش 1.2 میلیارد تومان → مالیات: 60 میلیون تومان |
| مالیات نقل و انتقال ملک مسکونی | 5% × ارزش معاملاتی ملک | فروشنده ملکی با ارزش 900 میلیون تومان → مالیات: 45 میلیون تومان |
| مالیات نقل و انتقال سرقفلی | 2% × مبلغ دریافتی | صاحب سرقفلی 500 میلیون تومان → مالیات: 10 میلیون تومان |
این جدول به شما کمک میکند تا میزان مالیات برای هر نوع ملک را به راحتی محاسبه کنید.
مالیات نقل و انتقال املاک چگونه پرداخت میشود؟
مالیات معاملات ملکی مالیاتی است که هنگام انتقال رسمی مالکیت ملک از فروشنده به خریدار باید پرداخت شود. طبق ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحیههای آن، تا زمانی که این مالیات به طور کامل پرداخت نشود، تنظیم سند رسمی انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی امکانپذیر نیست.
دفاتر اسناد رسمی با اتصال به سامانههای الکترونیکی سازمان امور مالیاتی، فرآیند استعلام، محاسبه و صدور برگ مالیاتی را انجام میدهند. فروشنده پس از دریافت مبلغ مالیات، اقدام به پرداخت آن کرده و گواهی پرداخت مالیات را به دفترخانه ارائه میدهد. این گواهی، مجوز نهایی برای انتقال سند رسمی ملک محسوب میشود.
آشنایی کامل با مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات ساخت و ساز
یکی از انواع مالیاتهایی که دولت برای تأمین منابع مالی و تنظیم بازار املاک دریافت میکند، مالیات بر داراییها است. از مهمترین شاخههای این نوع مالیات، مالیات بر املاک میباشد که شامل مالیات بر اجاره، خانههای لوکس، خانههای خالی و به ویژه مالیات معاملات ملکی است.
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
جزئیات نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک
میزان مالیات نقل و انتقال املاک معمولاً معادل ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است. این ارزش معاملاتی طبق جداول ارزش منطقهای سازمان امور مالیاتی تعیین میشود و ممکن است با قیمت بازار تفاوت داشته باشد.
برای املاک ویلایی و لوکس با ارزش بیش از ۱۵ میلیارد تومان، مالیات خاصی در نظر گرفته شده است. مالک موظف است برای مبلغ مازاد بر ۱۵ میلیارد تومان، ۰.۲ درصد از ارزش مازاد را به عنوان مالیات پرداخت کند.
مالیات بر ساخت و فروش املاک نوساز
علاوه بر نقل و انتقال، دولت برای فعالیتهای ساختمانی نیز مالیات تعیین کرده است. سازندگانی که اقدام به ساخت و فروش واحدهای نوساز میکنند، طبق ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم موظف به پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش هستند.
سه گروه سازنده شناسایی شدهاند:
سازندگان حقوقی مانند شرکتهای ساختمانی: پرداخت ۲۵ درصد سود حاصل از فروش
شرکتهای تعاونی مسکن: پرداخت ۱۸.۷۵ درصد سود
سازندگان حقیقی (بساز و بفروشها و انبوهسازان): پرداخت بین ۱۵ تا ۲۵ درصد سود فروش نخستین ملک نوساز
فرمول محاسبه سود مشمول مالیات ساخت و ساز:
سود = قیمت فروش – (هزینه زمین + هزینه ساخت)
این روش تنها شامل املاکی میشود که پروانه ساخت آنها بعد از سال ۱۳۹۵ صادر شده باشد.
مالیات بر ارث سرقفلی املاک
مالیات بر ارث سرقفلی املاک، مالیاتی است که هنگام انتقال حق سرقفلی پس از فوت مالک از وراث دریافت میشود. وراث طبقه اول (فرزندان، همسر، والدین) ۳ درصد ارزش سرقفلی، طبقه دوم ۶ درصد و طبقه سوم ۱۲ درصد موظف به پرداخت مالیات هستند. ارزشگذاری توسط کارشناسان سازمان امور مالیاتی انجام میشود و ممکن است با ارزش واقعی تفاوت داشته باشد. این نوع مالیات نیز جزو مالیات معاملات ملکی محسوب میشود.
مدارک مورد نیاز برای پرداخت مالیات نقل و انتقال
برای پرداخت مالیات، مدارک زیر باید به دفترخانه تحویل داده شود:
استعلام رسمی از دفترخانه (با مشخصات خریدار)
کپی اسناد مالکیت رسمی یا غیررسمی
گواهی شهرداری
شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
پروانه ساخت و پایان کار
صورتمجلس تفکیکی (در صورت وجود)
آدرس دقیق و کروکی ملک
در رابطه با همین موضوع بخوانید:
موارد معافیت از پرداخت مالیات نقل و انتقال
برخی موارد معافیت برای نقل و انتقال املاک در قانون مالیاتهای مستقیم در نظر گرفته شده است:
اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان و متوسط طی ۱۰ سال از تاریخ تصویب قانون
املاکی که به سازمان میراث فرهنگی منتقل میشوند
املاک اوقافی (فقط بابت عرصه مشمول مالیات هستند)
املاک منتقل شده به وراث (مشمول مالیات بر ارث میشوند)
معاملات بلاعوض یا رایگان
| ماده قانونی | شرح معافیت |
|---|---|
| ماده 63 | واگذاری بلاعوض و رایگان |
| ماده 65 | تعاونیهای مسکن و اصلاحات ارضی |
| ماده 67 | فسخ معامله ظرف شش ماه |
| ماده 68 | املاک تملک شده توسط دولت |
| ماده 69 | انتقال اولین واحدهای ارزان و متوسط |
| ماده 70 | آثار ملی و بافتهای فرسوده |
جدول بالا مادههای قانونی و شرح معافیتها را به صورت دقیق نشان میدهد تا در پرداخت مالیات معاملات ملکی راهنمایی مناسبی باشد.
جمعبندی
مالیات نقل و انتقال املاک یکی از مهمترین مالیاتهای مستقیم است که هنگام انتقال مالکیت ملک از فروشنده به خریدار پرداخت میشود. میزان این مالیات معمولاً ۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک است و شامل ملکهای مسکونی، تجاری و حتی سرقفلی میشود. ارزش معاملاتی ملک توسط سازمان امور مالیاتی تعیین میشود و ممکن است با قیمت واقعی بازار تفاوت داشته باشد.
پرداخت مالیات معاملات ملکی پیش از ثبت سند رسمی ضروری است و بدون ارائه گواهی پرداخت، تنظیم سند امکانپذیر نیست. برای تسهیل این فرآیند، دفاتر اسناد رسمی به سامانههای الکترونیکی سازمان امور مالیاتی متصل هستند و استعلام و محاسبه مالیات به صورت آنلاین انجام میشود.
علاوه بر نقل و انتقال، سازندگان نوساز نیز موظف به پرداخت مالیات بر سود حاصل از فروش ملک هستند و برای املاک لوکس و دارای ارزش بالا، نرخهای خاصی در نظر گرفته شده است. همچنین وراث در صورت دریافت سرقفلی از املاک متوفی، ملزم به پرداخت مالیات بر ارث هستند.
گروه املاک نگین در تمامی مراحل همراه شماست حتی اگر در زمینه حقوقی و ملکی سوال داشتید می توانید با شماره92001900(021) تماس بگیرید. مشاوران حرفه ای گروه ما آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. حتی اگر ساکن تهران هستید می توانید به املاک ما در یوسف آباد تهران خیابان اسدآبادی حضورا مراجعه فرمایید تا از امکانات و خمات ما بهره مند شوید
